房地产行业A股板块（30家重点）基金持仓变动分析：光大地产A股板块，超额收益率与重仓超配率同步提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018 年 11 月 26 日 房地产 光大地产 A 股板块：超额收益率与重仓超配率同步提升 ——[光大地产]A 股板块(30 家重点)基金持仓变动分析 行业动态 ◆定义光大地产 A 股板块和 H 股板块 我们以光大地产 A+H 重点公司样本库为考察范围，定义光大地产 A 股板块为 30 家，H 股板块为 20 家。 ◆光大地产 A 股板块：四阶段考察基金重仓超配率（2012-2018.9） 2012 年 Q1-2013 年 Q2，标配率均值为 3.34%，实配率均值 8.31%，超配率维持高位;2013 年 Q3-2015 年 Q1，标配率均值 2.72%，实配率均值4.19%，超配率均值 1.47%；2015 年 Q2-2017 年 Q3，标配率均值 2.82%，实配率均值 1.85%，超配率均值-0.97%；2017 年 Q4-2018 年 Q3，标配率均值为 3.00%，实配率均值 3.62%，超配率均值 0.62%；2018 年 Q3，光大地产 A 股板块标配比例为 2.89%，实配比例为 3.85%，超配 0.97%。 2、重仓股保持稳定，持仓进一步向头部集中 截止 2018 年 Q3，光大地产 A 股板块重仓持股总市值前十分别为：保利地产、万科 A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、荣盛发展、阳光城、华侨城 A、金地集团。重仓前十中，持仓进一步向头部集中，前五占比由 Q2 的 81%上升至 Q3 的 87%。其中万科 A 被重仓增持超 1.9 亿股，相比 2018 年 Q2 增幅达到 109%；保利地产被重仓增持超 1 亿股。从持股机构的地区分布和增持动作来看，华东机构增持动作活跃。 ◆板块超额收益率和基金重仓超配率平稳提升 从长周期来看，光大地产 A 股板块超额收益率与基金重仓超配率保持着较好的同向变动关系。板块超额收益率的上升大概率伴随着基金重仓超配率的上升，且基金调仓幅度与超额收益率呈正相关。在经历了长达 10 个季度的低配后，2017 年 Q4 光大地产 A 股板块超额收益率和基金超配率同步转负为正，2018Q3 光大地产 A 股板块基金重仓超配率持续回升，弹性逐步恢复。 ◆投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 流动性边际改善，政策面平稳，房地产行业基本面下行，部分中小房企信用风险有待缓解，集中度提升逻辑继续演绎，龙头房企和国资背景房企融资成本边际改善，加速行业资源整合；龙头房企的确定性价值和流动性改善利于估值修复。 建议持续关注龙头地产，A 股的万科 A、保利发展、招商蛇口及 H 股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如母公司拥有较多土储、品牌影响力强和协同效应明显的光明地产；中华企业重组方案通过拟引入华润战投，资源整合叠加效率提升，母公司上海地产集团资源丰厚；以及上实发展承诺将在 2019 年 7 月解决同业竞争。 ◆风险分析 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化 - 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告（二）结构篇 ····································· 2018-11-19 停工，18 亿平“隐性库存”？— 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(一)总量篇 ····································· 2018-11-10 -40%-25%-10%5%20%09-1712-1704-1807-18房地产沪深3002018-11-26 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 定义光大地产 A 股板块和 H 股板块 .......................................................................................... 3 2、 光大地产 A 股板块：配置率提升，Q3 重仓持股超配率 0.97% ................................................. 5 2.1、 仓位变动：Q3 超配率 0.97%，环比回升 0.59pc .................................................................................... 5 2.2、 持股分析：重仓股保持稳定，持仓向头部集中 ....................................................................................... 6 2.3、 区域分布：华东机构增持动作活跃 ......................................................................................................... 7 3、 板块超额收益率和基金重仓超配率平稳提升，走出“潜水期” ................................................. 9 4、 投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 ........................................................................... 10 5、 风险提示 ................................................................................................................................. 10 万得资讯2018-11-26 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、定义光大地产 A 股板块和 H 股板块 我们以光大地产 A+H 重点公司样本库为考察范围，定义光大地产 A 股板块为 30 家，H 股板块为 20 家，各公司近期情况详见《行业趋势下行，万科十月发力— 光大地产 a+h 重点公司样本库动态跟踪报告（10.25-11.16）》。  光大地产 A 股板块 表 1：30 家 A 股重点上市房企 代码 简称 总市值 （亿元） 股价 （元/股） PE (TTM) PB 5 日 涨跌幅 年初至今涨跌幅 000002.SZ 万科 A 2,724.59 24.90 8.9 2.0 0% -17% 600048.SH 保利地产 1,545.99 13.00 9.1 1.4 0% -5% 001979.SZ 招商蛇口 1,455.9