2019年房地产行业投资策略：因城施策调整，政策改善可期

因城施策调整，政策改善可期2019年房地产行业投资策略证券分析师：王胜 A0230511060001研究支持：龚正欢 曹一凡 彭子恒2018.11.19www.swsresearch.com2摘要总结复盘历史，我们发现“房价”、“土地出让收入”与“开发投资额”是影响调控政策是否放松、何时放松的关键变量•2018年10月，部分地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息，部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线，房价下行压力较大•2018年9、10月，百城土地成交价款单月同比已降至-51%、-39%，2019年土地出让收入下行压力较大•2018年扣除土地购置费的房地产开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率从8%下降到4%，即使考虑统计口径的改变，一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长2019年我们认为房地产行业基本面大幅下行可能性较高，因此适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为必要，其中尤以二线城市为主•在政策总体略有宽松、各地因城施策的假设下，我们预计2019年开发投资额增速为4.9%，销售面积增速-4.5%，新开工面积增速0.6%，竣工面积增速3.5%，土地成交价款增速增速-2.7%，行业到位资金增速0.7%•但若政策保持现有调控力度，则我们预计2019年开发投资额增速为0.7%，销售面积增速-9.4%，新开工面积增速-0.9%，竣工面积增速2.9%，土地成交价款增速增速-10.4%，行业到位资金增速-5.5%我们认为2019年行业政策有改善空间，因此看好2019年房地产行业投资机会行业在销售、拿地、资金以及人才各个维度均体现为集中度提升，因此推荐标的为市占率较高、布局一二线的龙头房企：万科A，保利地产，招商蛇口在行业政策修复较为明确的时间窗口，推荐土地储备充足、业绩弹性高的标的：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展主要内容1. 复盘历史，房价土地与投资为关键变量2. 目前我们站在什么位置？下行压力较大3. 2019年行业政策改善可期4. 投资建议：看好房地产行业投资机会3www.swsresearch.com41.1 房价、土地和投资是影响政策的关键变量 房价是金融系统安全的锚•我国住宅总价值约300万亿，境内住户存款71万亿，银行理财30万亿，居民部门资产主要集中在房屋价值上•房价大幅下跌对居民财富与消费支出具有负面影响，容易造成消费贷、按揭贷款违约率上升、加大金融系统风险 土地出让收入是地方财政收支的“小金库”•2017年我国土地出让金总额为5.2万亿，是地方财政收入（9.1万亿）的0.53倍•自1994年分税制改革以来，地方政府的财权与事权分化加剧，对土地收入的依赖度逐年提高•土地出让收入下滑将加重地方政府的债务风险与再投资能力 房地产开发投资能有效拉动上下游产业链，促进经济稳增长•房地产行业涉及产业链极广，上至钢铁水泥建筑，下至家具家电家装•2017年房地产开发投资额约11万亿，施工面积78亿平米•2017年房地产行业对GDP累计同比的拉动为0.4个百分点www.swsresearch.com51.2 2012年央行和地方调整信贷政策，刺激刚需申万房地产行业相对收益万科A相对收益保利地产相对收益商品房销售面积同比(%)房地产开发投资额同比(%)土地成交价款同比(%)房价（售楼处维权）政策2011-101.2%5.9%6.8%10.0031.102.50 上海大宗房地产股权甩卖；信托发行量下降；30家房企三季度业绩下滑2011-11-2.9%-6.3%-5.2%8.5029.904.30 南京传国税总局坚决推房地产税；预计限购持续两到三年；楼市与土地成交下滑；万科带头降价2011-120.2%11.5%14.3%4.9027.90-1.90 杭州存款准备金率下降；研究房地产税改革；住建部发改委坚持调控不动摇2012-01-1.1%-1.8%0.8%中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归2012-026.4%2.3%-0.2%-14.0027.805.80 杭州央行微调房地产信贷政策，称满足首套房贷款需求；下调存款准备金率2012-032.9%6.8%8.5%-13.6023.502.50住建部：绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调；首套房贷利率“基准内”定价房地产贷款审批被责令提速；中小开发商信托被提前清盘2012-047.0%2.6%4.9%-13.4018.70-13.70杭州2家开发商申请破产公积金条例修改进入调研期，刺激刚需政策或出2012-054.0%4.0%10.0%-12.4018.50-10.00上海：房地产调控不会松动，限购取消仍需观望；下调存款准备金率0.5个百分点2012-060.3%2.5%7.4%-10.0016.60-13.30降息；银监会拟放松银行对房地产行业放贷监管要求；四部委10天接连就房地产政策可能松动辟谣2012-07-1.8%10.6%6.0%-6.6015.40-16.90降息；多家银行称严控房地产开发贷短期不会松动；消息称银监会将对房地产开发贷款信托放开；上海将进一步严格执行房地产调控政策2012-08-5.0%-10.4%-14.8%-4.1015.60-7.60住建部称取消房地产预售制属谣言；住建部王珏林：限购政策是目前房地产调控红线；报道称开征房产税将纳入房地产十二五规划；多部委密集表态楼市调控稳定房地产市场2012-091.4%3.2%12.5%-4.0015.40-11.00国税总局：房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，并最终会在全国实施2012-103.2%-0.5%4.1%-1.1015.40-11.80上海：将继续严格执行房地产调控措施，不调整政策；国务院督查组：不得以任何理由变相放松房地产调控；住建部：房地产调控政策正在落实未有想过放松2012-112.7%9.5%7.5%2.4016.70-10.30目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许2012-126.8%1.1%4.0%1.8016.20-16.70中央经济工作会议：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；传住建部正调研房地产市场，或出调控新政2013-01-3.1%13.6%-7.9%房产税扩大试点延迟2013-020.3%0.7%-2.2%49.5022.80-12.00央行微调房地产信贷政策，称满足首套房贷款需求；国务院出台“新国五条”，在限购限贷的基础上要求地方公布年度房价控制目标2013-03-3.6%-4.9%-5.0%37.1020.20-10.20国务院常务会议要求继续搞好房地产市场调控复盘2011Q3~2013Q1资料来源：wind，申万宏源研究www.swsresearch.com61.3 2014年地方自主取消限购，央行金融政策配套姗姗来迟申万房地产行业相对收益万科A相对收益保利地产相对收益商品房销售面积(%)地产开发投资额(%)土地成交价款(%)房价（售楼处维权）政策2014-01-0.5%-4.2%-1.9%国务院已着手房地产税工作专家建议年底前形成方案；地方两会释放新思路:分类施策成楼市新取向2014-02-4.4