房地产行业2019年度投资策略：稳中有降，等待长效

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/年度策略 2018年11月15日 房地产 增持（维持） 贾亚童 执业证书编号：S0570517090003 研究员 jiayatong@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 投资增速微降，销售温和下行》2018.11 2《房地产: 行业周报（第四十五周）》2018.11 3《新城控股(601155,买入): 10 月销售依旧亮眼，拿地保持平稳》2018.11 资料来源：Wind 稳中有降，等待长效 房地产行业 2019 年度投资策略 核心观点 2018 年房地产市场景气度总体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。居民后继加杠杆乏力，预计 2019 年商品房销售面积同比减少 5.4%。土地投资和新开工韧性存疑，预计 2019 年开发投资同比微增 0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升，再到盈利集中度提升，继续看好行业优质龙头。 政策篇：行政调控中性化，长效机制方向渐明 2018 年政策基调继续从严，短期政策的重心逐渐从控房价转向稳房价，同时长效机制推进提速。行业政策的矛盾点依然在于短期稳增长和长期控风险之间的平衡，即“量”与“价”的直接干预同“质”与“结构”的长期变革之间的博弈。我们认为短期来看，二者之间的平衡点尚未发生明显变化，行政调控对成交量价的锁定效应能够对冲行业下行的动能，同时长效机制在稳定行业长期健康发展的预期方面逐渐奏效。 销售篇：2018 高开低走，2019 下行难阻 回溯 2018，三四线销售热度延续、限价力度严格执行以及低库存格局下供需结构的改善下，销售总体表现超出市场预期。解析 2018，经历了历史高位成交对需求的持续透支之后，我们认为居民加杠杆的空间和承担杠杆的能力将成为需求主导型因素，棚改货币化渐进式退出导致居民杠杆本金作用弱化，按揭利率维持高位导致加杠杆边际预期谨慎，同时居民杠杆率提升过快以及偿债现金流压力的加大预计制约后续加杠杆空间。展望 2019，中性假设下预计商品房销售面积同比减少 5.4%，销售金额同比减少 6.0%。 投资篇：2018 强势增长，2019 韧性难再 回溯 2018，土地购置费成为支撑开发投资的重要因素，新开工面积高增长是另一个超预期因素。我们认为高增长根本原因在于房地产行业融资收紧带来的房企推盘策略转变。展望 2019，我们认为受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018 年高基数，预计土地购置费将下滑 10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长 4.9%。施工投资在排除统计口径变化干扰后，预计将反弹 5.6%。总体来看，我们预计 2019 年开发投资增速为 0.9%。 公司篇：2018 业绩销售亮眼，2019 整体分化加剧 2018 年前三季度，龙头房企在业绩和销售两个维度延续亮眼表现，在拿地和负债两个维度出现明显分化。展望 2019 年，我们预计龙头房企负债和拿地端的分化或将进一步加大，并可能逐渐传导至销售端。我们认为行业即将进入盈利集中度提升的关键阶段，龙头房企持续累积的资源优势和出众的经营能力将逐渐转化为盈利端业绩规模和质量的领先，建议继续关注行业优质龙头万科 A、新城控股、绿地控股、中南建设、金地集团等。 风险提示：需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超出预期；部分房企存在资金链风险；若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 EPS (元) P/E (倍) 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 000002 万科 A 24.38 买入 2.54 3.20 3.95 4.54 9.60 7.62 6.17 5.37 600606 绿地控股 6.28 买入 0.74 0.90 1.10 1.31 8.49 6.98 5.71 4.79 601155 新城控股 25.65 买入 2.71 3.70 4.94 6.27 9.46 6.93 5.19 4.09 000961 中南建设 6.45 买入 0.16 0.56 0.87 1.33 39.69 11.52 7.41 4.85 600383 金地集团 9.55 买入 1.52 1.74 1.96 2.19 6.28 5.49 4.87 4.36 资料来源：华泰证券研究所 (32)(19)(6)82117/1118/0118/0318/0518/0718/09(%)房地产沪深300重点推荐 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/年度策略 | 2018 年 11 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 政策篇：稳增长和控风险的平衡点尚未发生明显变化，继续贯彻房住不炒+长效机制 ..... 5 政策基调：2018 依然从紧，核心目标稳房价 ............................................................ 5 行政调控：四限调控范围扩大，三四线成为重点调控区域 ........................................ 6 融资政策：监管高压持续，资金集中度进一步提升 .................................................. 7 供给端：融资环境恶化主要体现在融资成本上升 .............................................. 7 需求端：按揭贷款额度控制仍然严格 ................................................................ 9 长效机制：聚焦供给侧改革，长期发展方向渐明 .................................................... 11 住房租赁延续此前框架，支持力度稳步提升 .................................................... 11 土供结构改革深化，多层次供应主体加速形成 ................................................ 12 房产税渐行渐近，立法推进或超预期 .............................................................. 14 预售制度改革预期提升，中山率先试点 ........................................................... 15 销售篇：2018 高开低走，2019 下行难阻 ..........