房地产及物管行业23年第35周周报：新政打破政策预期上限，关注后续成交改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 30 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 23 年第 35 周周报 新政打破政策预期上限，关注后续成交改善 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：央行“831 新政”出台，“认房不认贷”加速落地。中央层面，本周证监会表态，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，金融支持民企发展工作推进会中，多部门表态支持房企合理融资需求，央行发布“831”新政，下调居民新购房的首付比例及按揭利率下限，对存量首套房按揭利率调整方式进行规范。地方层面，8 月 25日，住建部等三部门提出推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”后，累计至少有 14 个城市出台“认房不认贷”政策，其中四大一线城市已全部落实。此外，天津、福州、成都等地出台限购放松政策，重庆放松限贷限售政策，青岛、温州、马鞍山等多地公积金放松。 ⚫ 本周基本面情况：成交边际上升，推盘仍处低位。根据 Wind 及克尔瑞数据，本周 56 城新房成交环比上升 21.9%，同比下降 28.5%，成交边际上升，但绝对规模仍在低位，率先宣布“认房不认贷”的深圳、广州当日成交有所修复。11 城单周商品房推盘面积环比下降 3.4%，同比下降 11.8%，商品房批售比（MA3）为 1.03，去化周期为 26.21 个月，市场景气度仍处低位。二手房成交热度回升，13 城二手房环比上升9.0%，同比上升 8.6%，7 月、8 月周末来访情况小幅修复。 ⚫ 本周土地情况：分线成交边际分化，出让金环比回升。根据中指院数据，本周商住土地成交面积环比下降 0.3%，同比下降 20.0%，出让金环比上升 7.9%，同比上升 104.5%，其中一线城市环比下降 86.7%，二线、三线城市分别上升 36.9%、44.1%，土地成交金额持续边际回升，第 35 周商住土地供销比（MA3）为 1.29，环比持平。 ⚫ 开发板块观点：新政打破政策预期上限，关注后续成交改善。本周新房成交规模环比回升，单周成交占 23 年周均水平提升至 90%，为 7 月以来最高。8 月 31 日晚央行、金融监管总局发布新政，下调二套房商业贷款按揭利率下限 40bp 至 LPR+20bp，全国性下调商业房贷首付比下限至首套\二套 20%、30%，潜在放松力度超过 2008 年（首套 20%、二套 40%），打破了限购城市首付比例的下限，对于扭转市场预期非常重要。政策环境调整后，需求释放有望带动基本面企稳复苏，供给侧改革得到加强，推荐关注企业经营估值弹性。 ⚫ 物业板块观点：板块小幅震荡，估值仍处低位。本周恒生指数上升2.4%，物业板块平均下降 0.6%，其中龙头央国企下降 0.8%，龙头未违约民企下降 0.9%，龙头违约民企下降 0.1%，物业板块整体动态PE9.6x，处于 20 年以来 1.4%分位。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-09-03 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -20%-15%-9%-4%2%7%09/2211/2201/2303/2305/2307/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 30 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 14.05 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.9 6.8 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.12 2023/8/30 买入 17.91 0.92 1.80 15.3 7.8 8.1 5.1 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 14.82 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.6 8.4 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.38 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.3 6.0 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.76 2023/7/31 买入 17.69 1.94 2.18 5.6 4.9 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.69 2023/8/30 买入 14.01 1.56 1.75 6.9 6.1 7.2 2.3 14.3% 13.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.67 2023/9/1 买入 14.02 1.44 1.72 7.4 6.2 4.8 2.9 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.56 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.6 6.8 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.59 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.0 7.3 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.45 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 34.2 14.4 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 0