银行业点评：房地产政策持续突破，存量按揭降幅好于预期

银行 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 9 月 1 日 强于大市 相关研究报告 《银行股外资持股跟踪》20230828 《银行业点评》20230822 《银行业点评》20230816 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 银行：银行 证券分析师：林媛媛 (86755)82560524 yuanyuan.lin@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521060001 联系人：丁黄石 huangshi.ding@bocichina.com 一般证券业务证书编号：S1300122030036 银行业点评 房地产政策持续突破，存量按揭降幅好于预期 8 月 31 日央行和国家金融监督管理局联合发布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，房地产政策再发力，核心城市政策力度强化，存量按揭调降或亦好于预期。持续房地产和稳增长政策突破，叠加不断验证的银行让利政策转向，或将持续提振市场对经济和政策信心，银行预期改善亦可持续，在悲观预期下，我们对银行股持续乐观。第一，政策预期改善，宁波银行+招商银行。第二，延续农业银行等大行的推荐。第三，城商行推荐：江苏银行、杭州银行、长沙银行等。  存量按揭调降规则明确，实际下调幅度或好于预期 第一，本次对存量按揭利率调降的规定，形式上允许重新发放或者协商利率，无论重新发放或是利率变化都有确定规则利率调降下限，即“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业住房贷款利率政策下限”。 第二，存量按揭利率或低于媒体报道。参考央行发布个人住房按揭利率、个人住房贷款数据并考虑到实际贷款偿还会快于贷款期限，我们按 2015 年至今利率新增个人按揭利率和投放加权平均测算存量按揭利率大概 4.62%，如果按 2016 年至今数据，存量按揭利率大概 4.73%，如果测算考虑更长以前贷款，测算利率会更低，均低于媒体报道 5.1%。 第三，实际调降幅度或好于预期。比较新增个人住房贷款利率和当时利率基准，2016 年到 2023 年 2 季度，平均加点 38bp，加权平均加点 42bp，加点比较高的年份主要在 2017 年-2022 年，如果规定中的下限平均持平 LPR，那么降幅 38bp，如果下限平均 LPR+5bp，那么降幅 32bp，如果下限平均 LPR-5bp，那么降幅 43bp。实际降幅可能低于 38bp：销售较好的核心区域往往是上浮加点的；同一区域各家银行往往差异不大，银行对按揭投放是持续积极的，在监管允许范围内大多数情景积极充分竞争。 各家银行来看，如 9 月开始实行，大部分影响在明年 1 季度，在今年影响较小。今年 4 季度主要是大行和招行略有影响，源于其按揭重定价分散。大部分影响在明年 1 季度，明年全年对息差负面影响：大行 4-6bp，股份行 4-2bp，其他中小银行 2-0bp。具体测算见附表。 第四，同时，我们看到 9 月 1 日开始大行和股份行也下调存款利率，1 年期、2 年期、3 年期、5 年期定期存款挂牌利率分别下调 10bp、20bp、25bp、25bp。存款也进一步调降，对冲存量按揭调降的影响。  下调首套首付比例和利率下限，一线房地产持续放开，二套房利率定价下降 全国首套房按揭首付比例下限统一至 20%，二套首付比例统一至 30%，对限购城市大幅放松。二套利率降至 LPR 减点 20bp，大幅降低利率。叠加近期深圳、广州放开认房不认贷政策。房地产政策持续发力，政策力度持续突破，对政策或应给予更大的信心，政策发力持续突破将持续改善对经济、对政策的悲观预期。  风险提示：经济大幅下行，海外波动超预期。 2023 年 9 月 1 日 银行业点评 2 图表 1. 存量按揭调整对上市银行息差影响测算 （单位：百万元） 资料来源：上市公司年报，中银证券。 注：测算没有考虑新发最低利率按揭可能不需要调整，也没有考虑二手、二套等按揭占比，测算值可能略高于实际影响 图表 2. 个贷及考虑降息后个人贷款利率 图表 3. 按揭贷款季度新增（单位：亿元） 资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券 2023 年 9 月 1 日 银行业点评 3 图表 4. 按揭利率与基准利率利差 资料来源：万得，中银证券。 风险提示： 经济大幅下行，海外波动超预期。 2023 年 9 月 1 日 银行业点评 4 披露声明 本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。 中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。 评级体系说明 以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准： 公司投资评级： 买 入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上； 增 持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%； 中 性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间； 减 持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上； 未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。 行业投资评级： 强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数； 中 性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平； 弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数； 未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。 沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。 风险提示及免责声明 本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布。 本报告发布的特定客户包括：1) 基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2) 中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。 中银国际证券股份有