房地产行业广深认房不认贷政策点评：广深明确认房不认贷，更多需求政策值得期待

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 08 月 30 日 广深明确认房不认贷，更多需求政策值得期待 看好 ——广深认房不认贷政策点评 相关研究 "明确认房不认贷，个税退税优惠延期 -地产及物管行业周报（2023/08/19-2023/08/25）" 2023年 8 月 27 日 "明确认房不认贷，城改政策值得期待-三部委房地产政策点评" 2023年8月27 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  1、8 月 30 日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，《通知》明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。  2、8 月 30 日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，通知指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 点评：  广深明确首套房贷“认房不认贷”、信号意义明显，后续更多城市有望跟进。8 月 30 日，广州、深圳均明确，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此前广州政策是家庭房贷未结清、二套首付比例 70%，已结清、二套首付 40%；而深圳政策是二套普宅首付 70%、非普 80%。此次认房不认贷政策发布后，广深无房家庭不论是否有过贷款均按 30%首付比例计算。同时广州、深圳二套-首套房贷利率差分别为60bps、30bps。广州、深圳作为一线城市、同时明确“认房不认贷”政策，信号意义明显，可以有效降低居民购房成本、提升购房意愿，更好满足居民刚性和改善性住房需求。8 月 25 日，住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”，提出此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。考虑除去广深外，我们统计“认房又认贷”还剩 13 城，包括北京、上海、成都等；广深政策落地后，后续预计有更多高能级城市将会持续跟进“认房不认贷”政策。  央行、国开行接连表态支持城中村改造，城改资金配套政策值得期待。8 月初，国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；8 月17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，这将在 2 方面具有重要意义：1）中央在资金方面会支持城中村改造：市场此前预期本轮城中村改造更多资金来源于地方政府和社会资本，并认为上述两者资金来源并不宽裕而预判城中村改造推进或不及预期，但本次央行、国开行的积极表态则明确表明了中央在资金方面将支持城中村改造；2）城中村改造资金链条逐步顺畅：当年棚改资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环，并且其中央行的 PSL 和国开行的棚改专项贷款最为关键，本次央行、国开行的积极表态也预示着城中村改造资金链条逐步顺畅，后续进一步资金配套政策值得期待。  投资分析意见：广深明确认房不认贷，更多需求政策值得期待，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、万物云、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 5 页 简单金融 成就梦想 附政策原文 广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 穗府办函〔2023〕44 号 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位： 为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52 号）要求，推动我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52 号）印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 广州市人民政府办公厅 2023 年 8 月 29 日 深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行 国家金融监督管理总局深圳监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 各有关单位： 为更好满足我市居民刚性和改善性住房需求，根据住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52 号）精神，经市政府同意，现就相关事项通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自 2023 年 8 月 31 日起施行。 深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行 表 1：截至 2023 年 8 月重点一二线城市限购、贷款等政策 城市 限购 限售（年限） 公积金贷款 商业贷款 商业贷款（2016/2） 限购区域 外地户籍社保月数 一手房 二手房 首套 二套 首套 二套 首套 二套 北京 全市 60 不限售 20% 60% 35% 80% 30% 60% 上海