房地产行业点评：广深落实“认房不认贷”，一线城市迎来松绑

2023年08月30日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告广深落实“认房不认贷”，一线城市迎来松绑强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*政策支持逐步落实，三部委推动“认房不认贷”*强于大市20230827【平安证券】行业点评*房地产*住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持续超预期*强于大市20230728【平安证券】行业点评*房地产*政治局会议首提供求新形势，强调用好政策工具箱*强于大市20230724杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：广州及深圳先后印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，落实住房城乡建设部、中国人民银行及金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》要求。平安观点：一线首次落实“认房不认贷”，降低首付比例及房贷利率：8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，本次广州、深圳为率先落实“认房不认贷”的一线城市。对比新政前后，对于无房有贷家庭，广州首付比例将由新政前的40%（普通住宅）/70%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将由4.8%降为4.2%；深圳首付比例将由新政前的50%（普通住宅）/60%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将有4.8%降为4.5%；将显著降低无房有贷人群的置换成本，有助于改善性需求释放。预计其它核心城市有望跟进，短期销售有望得到提振：随着广深“认房不认贷”逐步落地，预计其它核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。一线城市土储布局较多房企有望受益：从拿地角度来看，考虑一般地块开发周期3年左右，根据中指数据库统计，2021-2023H1在北上广深权益拿地金额前五分别为中海、华润、越秀、保利、招蛇，其中广州权益拿地前五分别为越秀、广州地铁、保利、知识城（广州）、中海；深圳前五为深圳地铁、中海、华润置地、招蛇、人才安居。从销售额来看，2022-2023H1北上广深累计销售额排名前五分别为保利、招蛇、越秀、华润、中海，其中广州累计销售额排名前五分别为越秀、保利、广州地铁、万科、中海；深圳分别为华润、深圳地铁、万科、招蛇和卓越。投资建议：本次广深落实“认房不认贷”，将切实利好本地置换与异地购房群体，显著降低置换改善人群购房成本，预计其它核心城市信贷政策有望跟进调整，短期销售有望提振。投资建议方面，楼市承压背景下，短期板块政策博弈机会仍在，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业房地产行业点评链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。风险提示：1）其他核心城市跟进调整不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若政策改善无法有效刺激需求，将导致销售修复低于预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形。房地产行业点评图表 1 北上广深权益拿地排名前二十（2021年-2023H1）资料来源：中指，平安证券研究所 权益拿地金额（亿元）权益建面（万平）总拿地金额（亿元）总拿地建面（万平）中海地产879260892264华润置地7572711083371越秀地产736402894487保利发展7092521082356招商蛇口6842211045325深圳地铁380310407324建发房产345108445139金地集团302151465233中国铁建293183384251广州地铁291146291146上海地产287132348147首开股份23375406145华发股份2295427164京投发展2174628359中国中铁21095298120保利置业205115240134绿城中国1956619566中建一局193103193103城投控股1904435784城建发展18084253105房地产行业点评图表 2 北上广深累计销售额排名前二十（2022年-2023H1）资料来源：中指，平安证券研究所 成交金额(亿元)成交面积（万平）保利发展1577305招商蛇口1423213越秀地产1141214华润置地1112154中海地产1035168万科922185金地集团773156融创中国59494中国金茂57797首开股份574103建发房产47675象屿地产44486仁恒置地43450城建发展43265华发股份42860广州地铁40569卓越集团38356龙湖集团33676大华集团32852碧桂园32681房地产行业点评图表 3 广州2021-2023H1拿地排名资料来源：中指，平安证券研究所企业名称 权益金额(亿元) 权益计容建面(万平) 越秀地产460335广州地铁291146保利发展249123知识城（广州）176134中海地产16855广州南投148187华润置地13048广州城投117163粤海控股10251长隆集团9942中国铁建9785中国船舶集团9449中信泰富9449珠实集团9157港中旅8479新鸿基7192招商蛇口6331广州高新区投资6048鹏瑞地产5027卓越集团4922房地产行业点评图表 4 广州2022-2023H1销售排名资料来源：中指，平安证券研究所 销售金额(亿元) 销售面积(万平) 越秀地产1043226保利发展764192广州地铁41775万科34688中海地产23760时代中国控股20079合景泰富集团15549碧桂园14366珠实集团11934招商蛇口11628华润置地11329富力地产10924科学城（广州）9731新世界发展8215珠江投资8123合生创展7925龙湖集团7420中国中铁6920星河控股集团6828粤海控股687房地产行业点评图表 5 深圳2022-2023H1销售排名资料来源：中指，平安证券研究所 销售金额(亿元) 销售面积(万平) 华润置地55573深圳地铁集团33747万科27340招商蛇口25731卓越集团22230金地集团20822佳兆业集团19335特区建发投资18227深圳前海建设16820深圳鸿荣源16621中海地产14224益田集团13917电建地产12713华侨城12419中国恒大12333新润园地产11510京基集团10014宏发集团9818合正集团9521深业集团8118房地产行业点评图表 6 深圳20