房地产行业内房股美元债利率提升点评：直接融资成本上行对行业影响有限

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 23 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 房地产行业 2018-11-4 直接融资成本上行对行业影响有限 ——内房股美元债利率提升点评 行业研究┃行业周报评级 看好 维持 报告要点 本周观点：建议关注政策预期改善下的估值修复行情十月成交量继续温和下行，政策进一步加压概率或不大。从销售端来看，截至30 日，根据跟踪的 32 个重点城市房管局数据，十月份住宅成交面积环比下滑8.2%，同比增速较九月份回落 5.6 个百分点；现阶段行业处于温和下行阶段，重点城市的房价涨势趋缓，政策端或许继续加码收紧的概率已不大，龙头地产或将逐步进入估值修复阶段，建议关注防御和相对收益兼备的龙头标的：万科A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福及招商蛇口。 专题核心：融资成本上升对行业影响有限中国恒大近日发行高票面利率美元债，其中 5.90 亿美元于 2023 年到期的优先票据票面利率高达 13.75%，引发了市场对于房企融资成本及流动性风险的关注。事实上，今年下半年以来主流房企海外发债成本出现了明显的上升。有息负债对于房地产开发资金来源影响相对较小，销售回款仍为主要来源；融资成本上升对房企利润率影响不大，更多是影响房企短期流动性情况大中型房企回款较好，并放缓经营性现金流支出，流动性风险或有限。 楼市动态：销售、库存均低于去年同期水平销售端：新房端，截至上周 41 城住宅累计成交 1.97 亿平，同比降低 2.7%。分城市等级来看，一二三线城市累计成交同比增速分别为-4.1%、-5.9%、1.2%。二手房端，截至上周 16 城累计成交 5,677.4 平，同比降低 9.7%。 库存端：根据我们覆盖的 15 个大中城市地方房管局披露的数据，上周总体城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为 11.3%、15.2%、2.9%、13.4%。 去化周期：根据我们所覆盖的 15 个大中城市地方房管局披露的数据，截至上周末，全部城市及一二三线城市 12 周移动平均去化周期分别为 39.7 周、38.2 周、31.9 周、48.4 周，同比增速分别为 3.7%、-14.1%、17.4%、6.6%。 土地市场：近期供应、需求、溢价率下行根据 Wind 披露的 100 个大中城市土地交易数据，百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低 42.2%，同比增加 3.9%；成交建筑面积四周滚动环比降低 28.6%，同比降低 20.9%；成交总价四周滚动环比降低 27.2%，同比降低 28.4%。从供需关系来看，近四周成交建面与供应建面比值为 96%。 [Table_Author]分析师 申思聪 （8621）61118713 shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518010003 联系人 吕聪 （8621）61118713 lvcong@cjsc.com.cn 分析师 刘清海 （8621）61118713 liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518040001 联系人[Table_Doc]相关研究 《高增长韧性十足，销售回款依然良好 ——房地产行业 2018 年三季报综述》2018-11-2 《龙头销售保持韧性，政策预期逐步缓和——2018 年 10 月房企销售点评》2018-11-1 《基金配置集中，龙头偏好提升 ——地产行业2018Q3 基金持仓研究》2018-10-28 风险提示： 1. 政策收紧或对销售产生影响； 2.流动性收紧带来不确定性。 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 23 行业研究┃行业周报 目录 直接融资成本上行对行业影响有限 ............................................................................................... 4 房企海外发债成本下半年以来出现明显上升 ........................................................................................................... 4 开发资金来源结构：销售回款仍为重要来源 ........................................................................................................... 4 销售回款占比相对较大，有息负债影响相对较小............................................................................................ 4 国内贷款增速转负，重要性有所降低 .............................................................................................................. 5 国内信用债：发行门槛较高，体量远小于定金及预付款 ................................................................................. 6 融资成本上升对利润率影响不大，房价与地价波动影响更为显著 .......................................................................... 7 融资成本对利润率影响路径 ............................................................................................................................ 7 资本化和费用化利息的影响程度测算 .............................................................................................................. 7 房价和地价变动对利润率的影响测算 .............................................................................................................. 8 大中型房企回款较好，并放缓经营性现金流支出 .................................................................................................. 10 结论：融资成本上升对行业影响有限 ...........................................................................................................