房地产行业2018年三季报综述：集中度攀升放缓，行业杠杆和负债率继续上行

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业深度报告 2018 年 11 月 02 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]-34.80%-24.04%-13.29%-2.53%8.22%18.98%2017/112018/22018/52018/8房地产海通综指资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《房地产行业 9 月报：销售增速低位回落，板块估值底部》2018.10.22 《投资增速小幅回落，资金面持续改善》2018.10.21 《全国土地市场供求同比增速回落》2018.10.16 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房地产行业 2018 年三季报综述： 集中度攀升放缓，行业杠杆和负债率继续上行 [Table_Summary]投资要点：  2018 年以来，行业集中度攀升，但提升速度有所放缓，杠杆率继续上行：2018年 1-9 月，龙头公司市占率相对 2017 年继续攀升。截至 2018 年 1-9 月，四家 A股龙头地产企业全市场销售金额占比为 9.20%，销售面积占比为 5.08%。从市占率情况看，2018 年 1-9 月，TOP20 位企业销售金额占据行业 38.79%的市场份额，相对 2017 年上行，但提升速度有所放缓。行业杠杆率，即全行业土地购臵金额占销售金额比值继续回升。该数据从 2016 年的 15.96%相对低点逐步攀升至 2018年 1-9 月的 25.7%。  当期销售和现金流。2018 年前三季度 A 股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为 1.94 万亿元，同比增加 27.6%；2018 年前三季度 A 股地产企业经营活动现金流为-139.4 亿元，筹资活动现金流为 2440.9 亿元。随着央行从 2018 年 7 月5 日起下调存款准备金率 0.5 个百分点，以及企业加快推盘以来，企业资金压力有所好转。  存货和预收款。2018 年前三季度 A 股地产企业累计存货为 5.36 万亿元，增速达到 26.5%，库存绝对值继续创出新高。这主要是由于 2018 年以来新开工上升而去化持续走低所致。  对重点关注企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。  投资建议。截至 2018 年 10 月 31 日，A 股沪深 300 动态 PE 为 10.74 倍，地产动态 PE 为 8.44 倍。我们认为，关于当前板块蓝筹，三大逻辑带来优势：1）利空预期充分，价格风险已在释放，库存处于历史低位水平。2）估值合理，蓝筹增速不改。当前估值和市场情绪，已反映降价带来利润率压力。3）政策否极泰来。我们认为，一旦地产投资增速下行，后续跟进政策值得期待。继续看好地产五虎组合【万科 A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】，18 年新增推荐招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。行业相关股票 [Table_StockInfo]股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2017 2018E 2019E 上期 本期 000002 万科 A 2.54 3.29 4.29 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 1.54 2.00 2.53 优于大市 优于大市 601155 新城控股 2.67 4.45 5.53 优于大市 优于大市 600048 保利地产 1.31 1.61 1.93 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录1.2018 年 1-9 月行业的核心问题 ................................................................................. 51.1 龙头时代：行业集中度总体上行，但有所放缓 ................................................ 5 1.2 杠杆率继续回升 ............................................................................................... 5 2.截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 63.A 股地产企业 2018 年前三季度情况分析 .................................................................. 73.1 当期结算和利润情况 ........................................................................................ 8 3.2 当期销售和现金流 ........................................................................................... 8 3.3 存货和预收款情况 ........................................................................................... 9 4.重点上市公司 18 年三季报业绩分析 ........................................................................ 104.1 重点企业营业收入增速继续提高 .................................................................... 10 4.2 重点开发类地产公司平均净利润率有所回落 .................................................. 11 4.3 重点开发类地产公司平均预收账款增速继续攀升 .......................................... 13 4.4 重点开发类地产公司平均存货增速小幅回落 .................................................. 15 4.5 每股销售商品、提供劳务所收到的现金增速继续回升 ........................