房地产行业2018年三季报综述：高增长韧性十足，销售回款依然良好

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 19 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 房地产行业 2018-11-2 高增长韧性十足，销售回款依然良好 ——房地产行业 2018 年三季报综述 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 报告要点 业绩靓丽，高增长韧性十足上市房企业绩维持高增长，而且在良好的预收款项保障下，业绩高增长韧性十足。上市房企 2018 年前三季度归母净利润增速约为 30.5%，相比 2017 年增速提升约 5.7 个百分点，大型、中型房企业绩增速高于小型房企，而且大型房企期间费用率持续低于中型、小型房企，体现了较强的费用管控能力。上市房企预收款项保持较快增长，2018 年三季度末同比增长约 34.0%，业绩高增长韧性十足。从盈利水平来看，上市房企 2018 年前三季度毛利率达到约 31.3%，相比 2017 年上升约 1.5 个百分点。 融资端压力提升，销售回款依然良好上市房企前三季度融资端流入放缓且偿债压力提升，但销售回款表现依然良好。销售回款方面，上市房企前三季度表现良好，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长约 26.2%，相比 2017 年增速提升约 10.5 个百分点；融资方面，上市房企前三季度融资流入增速放缓，同时偿债支出有所上升，借款收到的现金同比增长约 1.4%，相比 2017 年增速下降约 17.4 个百分点，偿还债务支付的现金同比增长约 29.6%，相比 2017 年增速提升约 37.6 个百分点。近期房企超短期融资券发行较为活跃，龙头房企受益较为明显。 负债率持续提升，短期偿债压力体现上市房企负债率持续提升，短期偿债压力逐步开始体现。上市房企负债率不断创新高，2018 年三季度末资产负债率上升至约 80.3%，净负债率上升至约107.0%，相比 2017 年末分别提升约 1.4 和 9.0 个百分点。上市房企短期偿债压力开始体现，根据货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）计算，该比率在 2018 年三季度末下降至约 113.6%，中小型房企短期偿债压力更为明显。 投资建议：政策预期或将缓和，估值修复有望延续政策预期或将缓和，龙头估值有望修复。龙头房企业绩韧性仍然较强，估值已反映部分悲观预期。当前板块逐步进入政策预期（趋缓的政策预期带动估值提升）和基本面下行的博弈阶段，核心在于价格预期与政策预期的边际变化，龙头依旧具备防御性和相对收益，建议关注万科 A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福及招商蛇口。 [Table_Author]分析师 申思聪 （8621）61118713 shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518010003 联系人 吕聪 （8621）61118713 lvcong@cjsc.com.cn 分析师 刘清海 （8621）61118713 liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518040001 联系人[Table_Company]行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 000656 金科股份 买入 001979 招商蛇口 买入 600048 保利地产 买入 600340 华夏幸福 买入 601155 新城控股 买入 [Table_QuotePic]市场表现对比图（近 12 个月） -40%-30%-20%-10%0%10%20%2017/102018/12018/42018/7房地产沪深300资料来源：Wind [Table_Doc]相关研究 《基金配置集中，龙头偏好提升 ——地产行业2018Q3 基金持仓研究》2018-10-28 《板块走势核心在于政策预期边际变化——回顾上一轮地产周期变化路径》2018-10-28 《 个 税 抵 扣 对 购 房 成 本 的 影 响 几 何 ？ 》2018-10-21 风险提示： 1. 流动性环境或有继续紧缩风险； 2.龙头房企业绩结算或有不确定性风险。请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 19 行业研究┃深度报告 目录 业绩靓丽，高增长韧性十足 .......................................................................................................... 5 业绩高增长，毛利率持续上行 ................................................................................................................................. 5 少数股东损益占比继续提升 .................................................................................................................................... 7 预收款项增速维持高位，业绩韧性具备保障 ........................................................................................................... 8 龙头销售依然良好，销售目标完成率较高 ............................................................................................................... 9 融资端压力提升，销售回款依然良好 .......................................................................................... 10 大中型房企回款较好，并放缓经营性现金流支出 .................................................................................................. 10 融资流入压力加大，中小型房企较为显著 ............................................................................................................. 11 债务偿还压力提升，偿债支出大幅增加 ................................................................................................................ 11 龙头房企超短融发行活跃 ...............................................................................................................................