越秀地产(00123.HK)营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京

房地产 | 证券研究报告 — 业绩点评 2023 年 8 月 28 日 00123.HK 买入 原评级：买入 市场价格:港币 9.25 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (5.4) (3.6) 6.1 (4.4) 相对恒生指数 (15.0) (3.6) 6.1 (15.0) 发行股数 (百万) 3,096.46 流通股 (百万) 3,096.46 总市值 (港币 百万) 26,642.22 3 个月日均交易额 (港币 百万) 102.45 主要股东 Bosworth International Limited 27.15 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2023 年 8 月 25 日收市价为标准 相关报告 《越秀地产：上半年销售同比增速超 7 成，拿地高度聚焦核心城市》（2023/7/10） 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》（2023/6/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 越秀地产 营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京 摘要：越秀地产公布 2023 年中报，2023 年上半年公司实现营业收入 321.0 亿元，同比增长 2.6%；归母净利润 21.8 亿元，同比增长 27.5%；核心净利润 21.5 亿元，同比增长 0.8%。2023 年中期派息每股 0.213 元人民币，派息比例为 40%，与去年持平。  营收业绩平稳增长。2023 年上半年公司营业收入同比增长 2.6%；归母净利润同比增长 27.5%。归母净利润增速明显好于营收，主要是因为：1）上半年公司投资收益 4.0 亿元，同比大幅增加 3.9 亿元，其中，应占联营公司盈利 3.7 亿元，包括上半年对越秀房产基金的投资收益 0.44 亿元。2）公司注重费用管控，三费率仅为 5.1%，同比下降 0.8 个百分点。其中销管费用率下降 0.1 个百分点；财务费用 2.98 亿元，同比减少 2.54 亿元，财务费用率同比下降 0.6 个百分点，主要由于公司本期供股募集港币资金，公司外币敞口由净外币负债转为净外币资产，在人民币贬值的情况下，产生汇兑收益约 1.33 亿元，去年同期为汇兑亏损 0.77 亿元。3）少数股东损益占比下降 8.5 个百分点至 25.4%。剔除净汇兑损益和持续持有投资物业公允值变动及相关税项等影响后，核心净利润同比增长 0.8%。上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 17.8%、9.1%、6.8%，毛利率同比下降 3.4 个百分点，净利率、归母净利润率同比分别提升了 0.8、0.7 个百分点。由于归母净利润率的提升，公司ROE 也因此提升了 0.6 个百分点至 7.9%。截至 2023 年 6 月末，公司预收款项合计为 932 亿元，同比增长 29.5%，预收款项/上年营业收入的比例为 1.29X，同比提升 0.04X。  公司财务稳健，主动降低短债占比，融资成本处于行业较低水平。1）在手资金充裕，截至 2023 年 6 月末，公司货币资金303 亿元，同比增长 16.2%。上半年公司经营性现金流净流入 113 亿元，筹资性现金流净流入 33 亿元。2）公司境内外融资渠道畅通，优化债务结构。2023 年上半年公司完成新增融资 328.3 亿元，其中境内融资 264.1 亿元，境外融资 64.2 亿元。截至 2023 年 6 月末，公司有息负债规模 998 亿元，同比增长 18.0%。公司主动降低短债占比，一年内到期的短期有息负债余额 117 亿元，同比下降 56.6%，占总有息负债的比重为 11.7%，同比下降了 20.1 个百分点。上半年公司成功发行 54 亿元公司债券，加权平均融资成本约 3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区人民币债 34 亿元，加权平均融资成本约 3.92%。上半年公司加权平均借贷年利率为 3.98%，同比下降 13BP。3）截至 2023 年 6 月末，公司剔除预收账款的资产负债率 66.8%，同比下降 2.6 个百分点；净负债率 73.1%，同比下降 3.6 个百分点；现金短债比为 2.59X，同比提升 1.62X，“三道红线”持续保持绿档。  公司抓住窗口期完成供股。随着供股资金的补充，公司有望加大核心区域拿地力度。6 月公司完成供股融资，按每 100 股供股 30 股，供股价每股 9 元，供股 9.29 亿股，供股数占已发行股份总数约 30%，及供股后股份总数约 23.08%，募资净额约为 83 亿港元，供股获 1.15 倍超额认购。募资完成后，母公司越秀集团持股比例由 39.78%上升至 43.39%，第二大股东广州地铁集团持股比例为 19.90%，保持不变。公司称拟将所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。  公司是今年以来 TOP20 房企中销售增速最快的高成长房企，全年销售有望超预期。公司顺应市场变化快和分化加剧的特点，坚持实施“一盘一策”的精准销售策略，加大线上和线下营销融合，发挥“越秀房宝”数字化营销的支撑作用，在市场呈弱复苏和波动较大的环境下，仍实现了销售快速增长，持续巩固大湾区市场领先和广州市场第一的地位。1-7 月公司累计实现销售额 921 亿元，同比增长 67.9%，销售排名第 13 名，是 TOP20 房企中销售增速最快的一家，已经完成了全年销售目标的 69.8%。销售面积 268.4 万平，同比增长 34.7%；销售均价 34314 元/平，同比增长 24.6%。其中上半年 836 亿元的销售金额中，大湾区销售金额 461 亿元，同比增长 45.3%，大湾区对销售的贡献高达 55.2%，华东地区销售金额 186.3 亿元，同比增长 151.4%，对销售的贡献率为 22.3%。根据观点地产网对公司业绩会的报道，公司目前的任务是保现金流安全稳定，考虑到年初公司可售货值有 2400 亿元，同时今年上半年的拿地年内会有及时的转化，最终预计全年的供货货量会在 2500 亿到 2600 亿元，对应最少 50.8%的去化率，预计全年 1320 亿元的销售目标完成没有压力。  非公开市场拿地优势突出，聚焦核心一二线城市，今年以来强势补仓北京超过百亿元。1-7 月公司共新增土地储备 237.7 万平，其中招拍挂、合作、收购、勾地方式拿地分别占比 46%、11%、20%和 23%，非公开市场拿地优势突出；1-7 月公司拿地总金额为 259.2 亿元，权益拿地金额为 164.8 亿元，权益比例 63.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）约 28%，保持合理拿地强度。新增土地均聚焦核心城市核心板块，布局广州、上海、北京、杭州、成都、青岛、武汉、南京、