中海物业(2669.HK)利润高质量增长，独立性不断增强

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告中海物业（2669）公司半年报2023 年 08 月 28 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]08 月 25 日收盘价（港元）9.0952 周股价波动（港元）4.71-10.93总股本（百万股）3287总市值（亿港元）299相关研究[Table_ReportInfo]《中海物业 2022 年年报点评：营收利润稳健增长，业务竞争力持续提升》2023.03.26《中海物业 2022 年半年报点评：营收利润高增长，外拓扎实增速快》2022.09.05市场表现[Table_QuoteInfo]沪深 300 对比1M2M3M绝对涨幅（%）0.88.77.2相对涨幅（%）-2.4-3.5-5.5资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001利润高质量增长，独立性不断增强[Table_Summary]投资要点： 公司营收利润快速发展，毛利率恢复增长。2023 年 1H，公司整体收益同比上升 23.2%至港币 7163.0 百万元；整体毛利同比上升 30.8%至港币 1147.6百万元；毛利率为 16.0%，较 2022 年同期上升 0.9 个百分点；公司股东应占溢利同比上升 39.2%，达港币 726.0 百万元。每股基本及摊薄后盈利为港币22.09 仙，同比增长 39.2%；股东权益平均回报率为 38.5%，较 2022 年上升4.7 个百分点。 物管业务稳增长，增值业务猛发力。2023 年 1H 公司总收入为 71.6 亿港元，同比增长 23.2%。分项收入来看：1）物业管理服务收入 51.6 亿港元，同比增长17.7%，占总收入72.1%。2）增值服务收入19.2 亿港元，同比增加45.3%，占总收入 26.7%。3）停车位买卖业务收入 0.8 亿港元，同比下降 22.8%，占总收入 1.2%。 公司业态加速拓宽，坚持贯彻独立性道路。截至 2023 年 1H 底，公司在管面积较 2022 年年底上升 13.4%至 363.3 百万平。其中，新增项目的 74.5%来自独立第三方，相关合约额为港币 1781.7 百万元。而住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占 44.8%及 55.2%，相关合约额分别达港币 1537.7 百万元及港币 1428.9 百万元。截至 2023 年 1H 底，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至 37.8%及 28.2%。 物管盈利能力有所恢复。2023 年 1H，公司加权平均物业管理服务分部毛利率上升至 14.7%，较 2022 年提高 1.6 个百分点，非住户增值服务子分部毛利率下降至 13.5%，住户增值服务子分部毛利率下降至 29.3%。2023 年 1H，公司停车位买卖业务分部收益较2022 年同期下跌22.8%至港币83.0百万元。 中期公司派息 5.5 港仙。2023 年 1H，公司每股基本及摊薄盈利为港币 22.09仙。在考虑公司股息政策、中期业绩表现及未来业务发展后，董事会宣布就截至 2023 年 1H 止期间派发中期股息每股港币 5.5 仙。 投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司 2023 年 EPS 为 0.49 港元每股，考虑公司成长能力和国资背景，我们给予公司估值适度溢价，给予公司 2023年 21-24 倍动态 PE 估值，对应合理价值区间为每股 10.29-11.76 港元，给予公司“优于大市”评级。 风险提示：外拓竞争加剧，行业面临下行和政策不及预期风险。主要财务数据及预测资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润[Table_FinanceInfo]202120222023E2024E2025E营业总收入（百万港元）9442.0412688.9716466.1621180.6127310.64（+/-）YoY（%）44.1%34.4%29.8%28.6%28.9%净利润（百万港元）983.871273.151615.292073.622666.91（+/-）YoY（%）40.55%29.40%26.87%28.37%28.61%全面摊薄 EPS（港元）0.300.390.490.630.81毛利率（%）17.4%15.9%15.7%15.7%15.7%净资产收益率（%）32.8%35.3%30.9%28.4%26.8%公司研究·中海物业（2669）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明一、公司财务基本情况分析公司营收利润快速发展，毛利率恢复增长。2023 年 1H，公司整体收益同比上升 23.2%至港币 7163.0 百万元；整体毛利同比上升 30.8%至港币 1147.6 百万元；毛利率为 16.0%，较 2022 年同期上升 0.9 个百分点；公司股东应占溢利同比上升 39.2%，达港币 726.0 百万元。每股基本及摊薄后盈利为港币 22.09 仙，同比增长 39.2%；股东权益平均回报率为 38.5%，较 2022 年上升 4.7 个百分点。公司营收增长主要是由于：(i)以包干制为主导在管面积的上升；及(ii)非住户及住户增值服务业务增长。毛利率上升主要是由于：(i)透过加大分包力度并优化人力资源结构，以提升生产能力及成本效益；及(ii)并无 2022 年同期为应对新冠肺炎疫情而采取防控措施的额外成本港币 44.2 百万元。表 1 公司资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析（%）1H20221H2023Ppt2022毛利率15.0916.020.9315.92归母净利率8.9710.141.1610.03资产负债率64.1261.33-2.7963.81三项费用占收入比3.952.96-0.993.89（百万港元）1H20221H2023YOY%2022总资产9008.3910325.4114.6210121.40归属上市公司股东净资产3178.743936.9423.853611.35货币现金3557.624265.4519.904691.12资料来源：2023 年中期业绩公告、Wind，海通证券研究所表 2 公司利润表对比单位：百万港元1H20221H2023YOY%2022一、营业收入5813.887163.0323.2112688.97二、营业成本4936.476015.4421.8610668.58加：其他收入及收益82.1784.222.48186.28减：行政及营销费用221.95204.86-7.70465.59减：财务费用3.913.56-8.9914.00加：联合营公司和共同控制实体损益2.534.5479.654.88三、除税前利润705.35985.9039.771678.34减：所得税180.17255.2441.67397.66四、净利润525.18730.6639.131280.68减：少数