房地产行业2025年8月月报：低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄；一线城市土拍溢价率创六年来新高

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 9 月 25 日 强于大市 相关研究报告 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025年8月月报 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄；一线城市土拍溢价率创六年来新高 核心观点 【新房成交】  8 月新房成交面积环比持续下降；低基数影响下，同比降幅有所收窄，整体成交仍然较弱。8 月 40 城新房成交面积环比-0.5%，同比-13.5%，同比降幅收窄 4.0pct。1-8 月累计同比-5.0%。  从各能级城市来看，8 月一线城市新房成交面积同比降幅扩大，二线城市同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。1）一线城市：8 月新房成交面积环比+0.01%，同比-28.6%，同比降幅扩大 3.8pct。具体来看，北京环比+4%，同比-34%；上海环比+1%，同比-18%；广州环比-1%，同比-25%；深圳环比-9%，同比-57%。1-8 月一线城市新房成交面积同比-6.1%，其中深圳、上海新房成交面积同比-9%，北京同比-8%，广州同比基本持平。2）二线城市：8 月新房成交面积环比-0.4%，同比-9.4%，同比降幅收窄4.5pct。8 月新房成交面积环比负增长的有南宁、南京、武汉及成都，其余均环比正增长；同比仅武汉、福州、济南正增长，其余城市同比均呈现负增长。1-8 月二线城市新房成交面积累计同比-3.0%，其中武汉新房成交面积同比+24%，福州同比+21%，南宁同比+7%，其余城市累计增速均为负。3）三四线城市：8 月新房成交面积环比-1.1%，同比+4.2%，同比由负转正，同比增速提升了 19.6pct，1-8 月累计同比-8.2%。 【二手房成交】  8 月二手房成交面积环比持续下降；低基数影响下，同比降幅有所收窄，整体成交仍然较弱。8 月 18 城二手房成交面积环比-9.2%，同比-6.4%，同比降幅收窄 8.8pct。1-8 月累计同比+7.5%。  8 月一、二线城市二手房成交面积同比降幅收窄，三四线城市同比增速由负转正。1-8 月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。8 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为-0.5%、-11.7%、-11.2%，同比增速为-2.6%、-11.1%、0.01%，一、二线城市同比降幅收窄 8.7、8.4pct，三四线城市同比增速提升 10.0pct。具体而言，一线城市中，8 月北京二手房成交面积环比+4%，同比-7%；深圳环比-12%，同比+11%。二线城市中，杭州环比-7%，同比+5%；南宁环比+7%，同比-7%；其余城市同环比均负增长。从累计来看，1-8 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 17.6%、3.8%、-2.2%。其中一、二线城市中累计同比正增长的有：深圳（同比+32%）、杭州（同比+17%）、北京（同比+13%）、成都（同比+13%）、南宁（同比+9%）、厦门（同比+8%）。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模环比上升，去化周期环比下降。截至 8 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+0.9%，同比-14.8%；整体去化周期为 17.1 个月，环比-0.3 个月，同比-1.3 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：8 月 30 城推盘“提质缩量”支撑平均开盘去化率提升至 42%。根据克而瑞，30 个重点城市 8 月平均开盘去化率为42%，环比+9pct，同比+13pct，重新回到年内高位水平。其中一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为 30%、50%、9%，一、二线城市环比分别提升 6、16pct，同比分别提升 8、18pct，三四线城市同比-16pct。分城市来看，去化率超 6 成城市为重庆、长沙、成都、宁波、杭州，主要得益于适销网红盘入市带动。而从变化趋势来看，环比涨多跌少：1）上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率稳中有增，热度持续上升；2）武汉、西安、南京、郑州、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，去化率延续增势；3）青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率均不足 2 成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。 【土地市场】  8 月整体土拍热度环比回落，但一线城市溢价率创六年来新高。8 月全国成交土地建面环比-3.8%，同比-9.9%；其中一、二、三线城市环比增速为38.6%、-7.2%、-0.2%，同比增速为-26.2%、-7.7%、-15.9%。8 月全国成交土地平均楼面价环比-13.4%，同比-21.5%；其中一、二、三线城市环比增速为-53.5%、-32.6%、6.5%，同比增速为-37.4%、-19.2%、-22.4%。8 月全国平均土地溢价率为4.0%，环比-1.7pct，同比+0.02pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为 22.3%、1.4%、0.8%，一线城市环比+1.8pct，同比+15.0pct，二线城市环比-3.9pct，同比-3.7pct；三线城市环比-1.7pct，同比-1.3pct。8月整体土拍热度环比有所下降，仅一线城市土拍维持高热，一线城市溢价率进一步攀升至22.3%，创2019年7月以来的新高。  1-8 月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨 8%，整体“提质缩量”特征明显。1-8 月全国成交土地规划总建面同比-6.4%；成交总价同比+0.9%；楼面均价同比+7.8%；平均溢价率 7.0%，同比+3.4pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-14.1%、-1.6%、-9.3%；平均土地溢价率为 13.4%、9.9%、2.6%，一、二线城市同比提升 9.1、5.4pct，三线城市同比-0.5pct。 【房企】  房企销售：