保利物业(06049.HK)业绩稳增，规模与质量并重

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年08月23日买 入保利物业（06049.HK）业绩稳增，规模与质量并重核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价38.45 港元总市值/流通市值21276/5896 百万港元52 周最高价/最低价59.31/28.00 港元近 3 个月日均成交额46.95 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《保利物业（06049.HK）-业绩高增，盈利能力稳定》 ——2023-04-02《保利物业（06049.HK）-迎难而上，稳健增长》 ——2022-09-05《保利物业（06049.HK）-股权激励计划进展顺利，迈出中长期激励坚实第一步》 ——2022-04-27《保利物业（06049.HK）-市场化能力不断提升，非居业态高速增长》 ——2022-03-16《保利物业-06049.HK-重大事件快评：首次发布股权激励，目标积极彰显信心》 ——2021-11-16归母净利同增 21.5%，盈利能力稳中有升。2023 上半年公司实现营业收入71.4 亿元，同比增长 10.7%；实现归母净利润 7.6 亿元，同比增长 21.5%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 48.2 亿元，同比增长 21.8%；社区增值服务收入 12.7 亿元，同比下降 9.3%；非业主增值服务收入 10.5 亿元，同比下降 3.8%。2023 上半年公司整体毛利率为 18.8%，同比增长 1pct，盈利能力稳中有升；净利率为 8.3%，同比增长 1pct。规模与质量并重，城市深耕效果显现。截至 2023 上半年末，公司拥有合同面积 8.4 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 38.3%和61.7%；拥有在管 6.5 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为36.7%和 63.3%。公司城市深耕战略成效初显，其中广州项目单年合同额规模超过 15 亿元。公司拓展城市能级提升，新签约单年合同金额 12.9 亿元，其中在一二线城市占比 72.5%，同比提升 8.4pct；公司拓展项目体量升级，上半年新签约单年合同额千万元级以上项目 33 个，同比增加 21 个，单年合同金额贡献 47.3%，同比提升 1.1pct。公司持续发力多元业态，在上半年的签约项目中，公共服务、商办、住宅占比分别为 54%、30%、16%。社区增值服务收入承压。2023 上半年公司社区增值服务收入 12.7 亿元，同比下降 9.3%，主要是由于社区零售、家政服务等到家业务的需求出现变化导致社区增值服务收入下滑。2023 上半年公司社区增值服务毛利率未38.1%，较上年末提升 6.2pct，未来公司将围绕“资产经营服务+社区生活服务”两大板块深化产业能力建设，逐步退出低毛利率的增值业务。投资建议：公司作为行业龙头，背靠央企，规模与质量并重，未来有望持续扩大市场优势。预计公司 23-24 年归母净利分别为 13.8、17.0 亿元，对应EPS 为 2.50、3.06 元，对应最新股价的 PE 分别为 12.8、10.5X，维持“买入”评级。风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)10,78313,68716,91720,35124,136(+/-%)34.2%26.9%23.6%20.3%18.6%净利润(百万元)8461113138416932000(+/-%)25.6%31.6%24.3%22.3%18.2%每股收益（元）1.532.012.503.063.61EBITMargin6.9%9.5%9.0%9.3%9.3%净资产收益率（ROE）12.5%14.5%16.1%17.5%18.2%市盈率（PE）26.215.912.810.58.8EV/EBITDA29.715.914.612.410.9市净率（PB）3.262.302.061.831.61资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利同增 21.5%，盈利能力稳中有升。2023 上半年公司实现营业收入 71.4 亿元，同比增长 10.7%；实现归母净利润 7.6 亿元，同比增长 21.5%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 48.2 亿元，同比增长 21.8%；社区增值服务收入 12.7 亿元，同比下降 9.3%；非业主增值服务收入 10.5 亿元，同比下降 3.8%。2023 上半年公司整体毛利率为 18.8%，同比增长 1pct，盈利能力稳中有升；净利率为 8.3%，同比增长 1pct。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理图3：公司不同业务板块营业收入及增速图4：公司毛利率及净利率变化资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理规模与质量并重，城市深耕效果显现。截至 2023 上半年末，公司拥有合同面积 8.4亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 38.3%和 61.7%；拥有在管 6.5 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 36.7%和 63.3%。公司城市深耕战略成效初显，其中广州项目单年合同额规模超过 15 亿元。公司拓展城市能级提升，新签约单年合同金额 12.9 亿元，其中在一二线城市占比 72.5%，同比提升 8.4pct；公司拓展项目体量升级，上半年新签约单年合同额千万元级以上项目 33 个，同比增加 21 个，单年合同金额贡献 47.3%，同比提升 1.1pct。公司持续发力多元业态，在上半年的签约项目中，公共服务、商办、住宅占比分别为 54%、30%、16%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司当前在管面积图6：公司当前合同面积资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理社区增值服务收入承压。2023 上半年公司社区增值服务收入 12.7 亿元，同比下降9.3%，主要是由于社区零售、家政服务等到家业务的需求出现变化导致社区增值服务收入下滑。2023 上半年公司社区增值服务毛利率未 38.1%，较上年末提升 6.2pct，未来公司将围绕“资产经营服务+社区生活服务”两大板块深化产业能力建设，逐步退出低毛利率的增值业务。投资建议：公司作为行业龙头，背靠央企，规模与质量并重，未来有望持续扩大市场优势。