物业管理行业研究周报：预期政策落地有望助力物企估值提升

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 预期政策落地有望助力物企估值提升 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：预期政策落地有望助力物企估值提升 今年以来，恒生港股通物业服务及管理指数涨跌幅为-35.66%，我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态，而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累外，还受到物企 21 年大规模并购带来的后遗症等影响，同时，由于部分高毛利地产相关业务萎缩，导致物企业绩下滑，此外，目前市场风险偏好较低，民营物企与国央企物企估值分化仍然较大。去年 11 月底至今年 2月以及今年 7 月中下旬物业服务及管理指数的反弹主要受到房地产政策提振的影响。 展望后市，我们认为预期房地产政策的落地将助力物企板块估值提升。自 7 月 24日政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策以来，各部门亦表态支持房地产市场平稳健康发展。  7 月 27 日住建部部长倪虹在企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。  8 月 20 日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等三部门表示要调整优化房地产信贷政策。 同时，物企仍具备高确定性现金流属性，其业务在存量市场中具有永续经营的逻辑，根据部分物企已发布 23 年中期盈利预告来看，预计短期内物企基本面将延续分化态势。 我们认为物企整体业绩高速增长的时代已经过去，有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，在计提相应的资产减值损失后，物企将“轻装上阵”，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。 数据追踪（8 月 14 日-8 月 18 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 8 月 18 日，持有 1136.31 万股，较上周下跌 3.71%，持股市值 1.77 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 14 家（剔除停牌物企），自 2023 年 8 月 14日至 8 月 18 日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅 24.31%。降幅最大的是世茂服务，降 4.9%。持股比例最高为保利物业，为 67.83%。持股数量最多为碧桂园服务，为 6.86 亿股。  投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 8 月 20 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 高丁卉 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数 64 行业平均市盈率（TTM） 12.19 港股市场平均市盈率（TTM） 7.79 行业表现走势图 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022/8/192022/9/102022/10/22022/10/242022/11/152022/12/72022/12/292023/1/202023/2/112023/3/52023/3/272023/4/182023/5/102023/6/12023/6/232023/7/152023/8/6恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/10 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：预期政策落地有望助力物企估值提升 .................................................................................................................... 3 1.1 短期内物企基本面将延续分化态势 ............................................................................................................................... 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 4 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 6 4. 数据追踪 .........................................................................................................................