建投地产信心指数（HCI）年度分析

社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用信托参与长租公寓的模式与路径研究建投地产信心指数（HCI）年度分析郭慧子社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用中国信托行业研究报告（２０１８）社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用建投地产信心指数（ＨＣＩ）年度分析地产行业连接经济上下游诸多产业， 在经济总体量中占比较大。 地产行业同时具有公共品属性和资产属性， 因此不仅是民生的重要组成部分，也会同金融周期相互作用， 影响整体经济波动。 信托作为金融体系的重要组成部分， 与地产行业多年来合作深厚， 地产类信托是信托业务中传统而重要的组成部分。 回顾历史， 在地产周期上行阶段， 地产类信托是地产公司规模扩张的补充动力， 而在受到地产调控的行业调整阶段， 地产类信托则是地产公司融资的重要渠道之一。 当前金融周期进入下半场，在防风险的重要目标下， 监管力度显著加强， 金融行业正式进入规范化经营的新时代。 信托行业作为中国金融子行业中的第二大板块， 也要面对政策和市场环境的深刻变革。 在进一步规范化经营的同时， 行业正在经历专业化程度整体提升和竞争格局分化。 主动管理能力、 风险控制能力、 投研能力等将重新定义信托公司的核心竞争力， 决定其在新时代的发展潜力。 地产信托作为信托公司的传统业务之一， 对其开展的行业研究贯穿风险控制和主动管理， 因此信托公司应深入了解地产行业并紧跟行业发展脉搏。出于对地产投资领域的研究需求， 中建投信托博士后工作站在结合宏观研究和地产行业客观数据分析的基础上， 展开了基于地产公司管理层定期访谈的一手调研———建投信托地产信心指数 ＨＣＩ。一、建投信托地产信心指数 HCI２０１６ 年四季度起， 中建投信托每个季度通过对具有代表性的地产企业总部高管或投融资负责人进行面对面深入访谈， 获取一手数据和信息， 通过模型化测算获得建投信托地产信心指数 （以下简称 “ＨＣＩ 指数”）， 并根据调研中获取的各类信息形成完整报告。ＨＣＩ 指数旨在捕捉房地产市场中， 活跃地产企业对政策、 投资、 开工、２５５社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用中国信托行业研究报告（２０１８）销售、 融资等各项指标的信心的变化趋势。 由于是扩散性指标， 随着时间推进可以展示行业观点的趋势性变化。 因此， ＨＣＩ 指数可以持续反映市场动态变化； 同时具有环比特性， 能够反映地产公司基于调研时点对未来一段时间的市场展望。受访房企总计 ３０ 家， 分别来自华北、 华东、 华南、 华中以及西南区域， 公司总部分布于北京、 上海、 深圳、 广州、 天津、 重庆、 成都、 郑州、 南京、 杭州、 宁波、 福州等城市。 样本公司中上市公司占比超 过７０％ 。 样本在选取上拟合行业资产分布状态， 覆盖从不足 ２００ 亿元到 ３０００亿元以上资产规模的地产企业， 分布呈纺锤形， 因此对行业具有较好的代表性 （见图 １）。图 1　调研公司资产规模分布　　　 　 数据来源： 中建投信托博士后工作站。为弱化区域市场和项目间的差异， 调研对象来自地产公司总部的高管和资金或财务部门负责人 （见图 ２）。 他们不仅具有丰富的从业经验、 历经地产行业周期起伏， 且熟悉公司战略， 具有敏锐的市场直觉， 对地产行业的判断具有穿透力。２５６社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用建投地产信心指数（ＨＣＩ）年度分析图 2　调研对象职务分布　　　 　 数据来源： 中建投信托博士后工作站。二、HCI 调研结果回顾（一）调控以来地产公司信心的环比变化趋势ＨＣＩ 指数根据地产公司对政策、 投资、 开工、 销售、 资金等各方面预判， 采用自主设计多重维度权重的模型计算得出。 该指数捕捉了从 ２０１６ 年“９·３０” 调控后到 ２０１８ 年一季度， 地产公司对于未来市场综合判断的环比波动。 指数以 ５０ 分作为枯荣线， ５０ 分以上意味着相对于上一个调研时点， 地产公司对于未来的综合看法更为乐观； ５０ 分以下则表示， 受访者认为对未来的看法相比调研时更为悲观。 由于其环比特性， 指数具有季节性波动的特点 （见图 ３）。可以看出， 地产公司在调控初期 （２０１６ 年四季度） 由于对调控力度和效果不确定， 因此呈现明显的观望情绪。 ２０１７ 年初， 受到市场需求韧性的鼓舞以及年初投资计划的支撑， 指数在边际上显著回升。 ２０１７ 年二季度地２５７社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用中国信托行业研究报告（２０１８）图 3　HCI 指数变化情况*　 　　 　 ∗图中标注时间为调研时点， 对应数据反映以调研时点为基准， 对未来的预判。 后图皆如此。数据来源： 中建投信托博士后工作站。产调控政策加码， “３·１７” 新政对于购房者可运用的资金杠杆显著收紧， 叠加金融领域监管风暴的影响， 流动性骤然收紧， 受访地产公司对后市信心回落。 ２０１７ 年三季度末， 尽管年底为了冲击业绩， 多数地产公司接受限价， 且其集中推盘计划促使销售信心有所回升， 但年底资金收紧、 投资力度减弱等因素继续拖累整体信心指数。 于 ２０１７ 年末展望 ２０１８ 年， 受访地产公司在政策预判和投资计划等方面显著回升， 且由于年底资金紧缩基数较低， 因此对２０１８ 全年货币的预判未呈现大幅下滑。 以上因素共同拉动整体指数边际回升。从各项细分指标来看， 地产公司对于政策的判断与政策收紧的步伐基本吻合； 投资波动受到季节性因素影响较大， 地产公司多数倾向于年初投资年尾回笼资金； 地产行业过去几年在提高周转率方面已取得大幅进步， 因此开工指标最显平稳； 销售预期取决于调控政策加码和市场需求韧性两方面的博弈， 尽管政策环境显著恶化， 市场需求韧性以及对地产公司政策适应能力的增强， 都对销售起到一定的支撑作用， 并最终带给地产公司投资和开工动力； 自 ２０１６ 年四季度以来资金一路趋紧， 尽管其间呈现波动， 但经济总体流动性紧缩趋势确定， 地产行业融资渠道收紧的预期也持续加深 （见图 ４）。２５８社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用建投地产信心指数（ＨＣＩ）年度分析图 4　主要细分指标的波动情况　　　 　 数据来源： 中建投信托博士后工作站。ＨＣＩ 指数在测算中会根据地产公司资产规模对其分配阶梯形权重。 结果显示， 资产规模在 ３０００ 亿元以上以及 ５００ 亿 ～ １０００ 亿元的地产公司，在 ２０１６ 年四季度至今的时段中， 对市场预期偏谨慎， 而规模 ２００ 亿 ～ ５００亿元以及 １０００ 亿 ～ ３０００ 亿元的公司相对更为乐观。 经离散程度测试，３０００ 亿元以上公司的波动最为平稳， 而规模在 １０００ 亿 ～ ３０００ 亿元的公司波动最大。 ２０１７ 年中期， 资金开始显著收紧后， １０００ 亿 ～ ３０００ 亿元规模的公司和 ２００ 亿元以下的公司在信心指数上呈现明显下滑， 而 ２００ 亿 ～５００ 亿元以及 ５００ 亿 ～ １０００ 亿元的公司反而出现上扬。 相比之下， 这一节点并未显著影响 ３０００ 亿元以上企业的信心变化 （ 见图 ５）。 ２０１７ 年中期资金环境骤然变化带来的信心分歧， 或可理解为不同规模地