房地产行业：美日危机前后房地产量价变化

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业专题报告 | 房地产 美日危机前后房地产量价变化  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 11.94 2.27 -5.55 沪深 300 -0.38 -1.36 -7.32 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：新房成交环比转负，二手景气有所回升 — 房 地 产 周 报 （ 2023 年 第 32 周 ：0805~0811） 2023-08-13 房地产：新房成交持续回暖，二手环比降幅扩大 — 房 地 产 周 报 （ 2023 年 第 31 周 ：0729~0804） 2023-08-06 房地产：百强房企 7 月销售数据：去化节奏环比 放 缓 — 开 发 商 7 月 销 售 数 据 点 评 2023-08-01 摘要内容 美国政策复盘：美国 2007 年金融危机通过快速反应注入流动性，用政府杠杆承接企业和个人部门的杠杆，加速资产负债表修复。同时配合大规模经济刺激计划，使得企业投资和居民消费意愿增强，经济得到恢复后楼市底层逻辑修复，美国住房销售和房价开始走出下跌通道转头向上。 下跌周期：美国在 2007 年经历危机后二手房成交量下跌 71 个月，下跌幅度44%；新房成交量下跌 72 个月，下跌幅度 76%；房价下跌 49 个月，下跌幅度 21%； 修复周期：美国二手成交量目前恢复到危机前均值的 83%；新房成交量恢复到危机前均值的 52%；房价经过 62 个月后恢复到危机前峰值，目前价格为危机前峰值的 1.8 倍，谷值的 2.28 倍。 美国相对富裕区域的房价调整幅度小于相对落后区域。名校和经济聚集的东北地区在下跌周期中房价峰谷值相差 19%，低于全国平均水平（-21%）。而位于中西部的高山区域周期中峰谷值相差 33%，高于全国平均水平。 日本政策失误应对不及时，房价一直未恢复到危机前水平。日本自 1990 年发生危机后至今房地产市场都没有完全恢复到危机前水平。两大核心都市圈东京都和大阪府分别经历了 290 个月和 311 个月的下跌周期，目前房价指数仅恢复到危机前（1984-1987 年）均值的 69%和 61%，为危机前峰值的 39%和 19%。 启示： 政策应对的速度十分重要。美国在 1 年内迅速反应出台降息、购买问题资产、经济刺激、量化宽松一系列政策；而日本则在长达 5 年的时间里频繁出现犹豫以及由于主动和被动地政策失误，导致房地产市场和经济进入负反馈。 成交量的下跌周期和幅度要高于房价。美国的一二手房成交量调整在 5-6 年时间，调整幅度平均达到 60%，而房价的调整周期为 49 个月，调整幅度为21%。对比我国目前的情况，商品房销售面积经历了 1 年半的下跌，下跌幅度累计约 30%，参考海外经验看在政策充分介入下地产行业自身的修复周期仍较长。 危机后美日主要城市房价收入比均在 15 以内。2020 年东京的房价收入比为14.7，纽约为 10.5，旧金山和洛杉矶分别为 7.6 和 7.5。东京的房价收入比虽然在两国主要城市中位于前列，但与我国深圳北京上海 40 以上的房价收入比相比仍较低。 风险提示：1、房地产政策出台力度低于预期；2、市场成交恢复低于预期。 -16%-12%-8%-4%0%4%8%12%2022-082022-122023-04房地产沪深300证券研究报告 2023 年 08 月 14 日 行业专题报告 | 房地产 西部证券 2023 年 08 月 14 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 美国：应对积极走出危机 ................................................................................................ 3 1.1 政策复盘 ...................................................................................................................... 3 1.2 成交量恢复至 83%分位，房价创出新高 ...................................................................... 3 二、 日本：政策失误长期深陷低谷 ......................................................................................... 5 2.1 政策复盘： .................................................................................................................. 5 2.2 新开工套数危机后恢复，房价未恢复到危机前均值 ..................................................... 6 三、 启示 ................................................................................................................................ 7 四、 风险提示 ......................................................................................................................... 8 图表目录 图 1：美国二手房销售和销售价格 ........................................................................................... 4 图 2：美国新房销售套数和价格 ............................................................................................... 5 图 3：美国分区域房价指数变化 ............................................................................................... 5 图 4：日本住宅用地价格指数 ................................................................................................