房地产行业深度报告：城市更新系列报告一：房票制度，实现居民、开发商、政府三方互惠

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 18 房地产 2023 年 07 月 30 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《地产配置比例再降，板块估值处于历 史 较 低 区 间 — 行 业 点 评 报 告 》-2023.7.26 《首提供求关系发生重大变化新形势，地产政策优化可期—行业点评报告》-2023.7.25 《土地成交溢价环比上升，推进超大特大城市城中村改造—行业周报》-2023.7.23 城市更新系列报告一：房票制度，实现居民、开发商、政府三方互惠 ——行业深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  房票安置：始于棚改，但使用中仍存诸多限制 房票安置是政府给与被拆迁人的补偿方式之一，相比直接货币补偿和实物安置，房票安置具有安置效率高、自主性强、优惠大等优势。政府积极推动房票安置目的在于，推动地产市场复苏的同时，减轻地方短期财政压力。房票政策截至目前经历过两轮高潮，第一轮为 2014-2018 年 PSL 支持棚改货币化阶段，第二轮为2022 年以来地产销售低迷阶段。我们认为 2022 年以来房票安置重新得到重视主要有三方面因素：第一是城市更新计划规模有所提升，房票政策继续推行具备良好基础；第二是由于新房销售市场承压，房票安置无疑对库存去化起到推动效果；第三是房票政策的实施可以减轻地方政府的财政压力。虽然第二轮房票制度发行的城市数量有明显提升，但由于房票实操和使用中存在诸多限制，导致规模有限，对市场的影响较小。  政策利好：更大的补偿力度，短期提振当地市场需求 房票安置可以实现居民、开发商、政府三方互惠。各地推行房票安置时，往往会在原有房屋安置补偿权益货币量化后，再给与一定奖励和政策补贴，从而增加居民接受度，增加居民购房需求。奖励力度视具体城市而定，以安徽省蚌埠市为例，进行实际奖励测算，发现拆迁采取纯货币安置、房票安置、实物安置，对应的资产收益率分别为 16.1%、24.1%、19.5%，可见房票安置的确具有较大优惠。从实际效果看，施行房票制度的确可以短期刺激购房需求。  推进难度：高度绑定政府信用，居民和开发商接受度有限 从房票发放制度和流程可以看出，房票可以理解为政府发行的一张“拆迁支票”，这张支票与地方政府的信用高度捆绑。如大规模发行房票，理论上会增加地方财政压力。同时虽然房票安置可以给与多项补贴优惠，但是房票不仅结算流程复杂，且在使用上有诸多限制条件，居民和开发商接受度有待提升。故地方政府应加强资金支持与监管力度，保障房源充足、防止房价波动，确保房票兑换可靠性。  投资建议 当前地产行业仍处于持续探底阶段，此次 7 月份国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提振了行业政策方面的预期，各地因城施策空间进一步打开，优质房企有望迎来业绩上涨空间。2023 年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：政策推进节奏不确定性、地产行业修复不及预期。 -22%-14%-7%0%7%14%2022-082022-122023-04房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 18 目 录 1、 房票安置：货币化安置方式之一，地产市场低迷下重获重视 ............................................................................................. 3 1.1、 始于 2014 年，棚改货币化安置产物............................................................................................................................ 3 1.2、 可实现居民、开发商、政府三方互惠 .......................................................................................................................... 4 1.3、 地产销售市场低迷，带动更多城市重启房票安置 ...................................................................................................... 5 2、 政策利好：更大的补偿力度，短期提振当地市场需求 ......................................................................................................... 7 2.1、 补贴力度大，居民接受意愿更强 ................................................................................................................................. 7 2.2、 因城施策，较纯货币安置有较大优惠 .......................................................................................................................... 8 2.3、 短期刺激城市购房需求，加快房屋去化速度 .............................................................................................................. 9 2.3.1、 诸暨市房票制度：累计开具 140 亿元 ............................................................................................................... 9 2.3.2、 义乌市房票制度：63 天置换使用 10 亿元 ...................................................................................................... 10 3、 推进难度：高度绑定政府信用，居民和开发商接受度有待提升 ...................................................................