房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行 2023 年 7 月 26 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 景气度水平： 房地产行业景气度继续下降，仍处于低景气度水平。从数据来看，6 月份房地产开发景气指数为 94.06，前值 94.55。。 新房销售市场： 从全国销售面积与金额来看，6 月新房销售金额同比转跌，销售面积同比跌幅扩大，高能级区域销售明显回落。我们认为，上半年市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售的下行压力大幅提升。2023 年 6 月商品房销售面积同比-18.2%，前值-3.0%；销售额同比-19.2%，前值 6.8%。从分城市能级的销售面积单月值来看，我们跟踪的一线城市(4 城)、新一线城市(5 城)、二线城市(7 城)，2023 年 6 月商品房销售面积同比增速分别为-20.2%、-53.9%、-21.9%；前值分别为 70.5%、11.4%、6.8%。 二手房销售市场： 从我们跟踪的 8 城二手房销售面积来看，6 月份二手房销售大幅度回落，单月同比转跌。70 大中城市二手住宅价格降幅较上月扩大。从 8 城二手房销售面积单月值来看，2023 年 6 月我们跟踪的 8 城二手住宅销售面积同比增速为-7.0%、前值为 59.2%。从 70 大中城市二手房价指数来看，2023 年 6 月 70 个大中城市二手住宅价格指数同比增速为-2.79%、前值为-2.55%；环比增速为-0.44%、前值为-0.23%。 新开工与竣工： 从新开工与竣工来看，6 月新开工面积同比进一步下滑，竣工改善速度放缓。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。2023 年 6 月房屋新开工面积同比增速为-31.4%，前值为-28.5%；房屋竣工面积同比增速为 16.3%，前值为24.4%。 开发投资： 从开发投资整体来看，6 月建安投资同比跌幅收窄之下土地购置进一步下降，开发投资维持弱势。2023 年 6 月开发投资金额同比增速为-10.3%，前值为-10.5%；其中，建筑工程同比增速为-11.4%，前值为-14.2%；安装工程同比增速为-4.1%，前值为-5.1%；设备、工器具购置同比增速为-12.1%，前值为-13.4%；土地购置费同比增速为-9.0%，前值为-5.3%。 土地市场： 从土地成交面积来看，6 月全国土地成交面积同比降幅较上月进一步扩大，住宅用地成交面积降幅大于商业办公用地。2023年 6 月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-50.1%，前值为-15.0%；全国商业办公建设用地成交面积同比增速为-22.3%，前值为 0.8%。 到位资金： 从到位资金来看，6 月受到销售下行的影响，房企到位资金同比跌幅扩大。销售的下行导致定金及预收款、个人按揭贷款两项 资金来源大幅下行，行业资金面压力有所增大。销售不振之下，房企的自我造血能力减弱，将会更加需要融资端政策的落地支持。2023 年 6 月房地产开发企业到位资金同比增速为-21.5%，前值为-7.4%。其中，国内贷款同比增速为-13.8%，前值为-13.4%；自筹资金同比增速为-29.5%，前值为-29.2%；定金及预收款同比增速为-19.4%，前值为 6.0%；个人按揭贷款同比增速为-12.8%，前值为 25.4%。 居民存贷款： 从住户部门存贷款来看， 6 月住户部门增加的存款额明显大于贷款额，存贷差额进一步提升，12 个月累计存贷款的差额水平小幅提升。从住户部门存贷款差额来看，截至 2023 年 6 月，近 12 个月住户部门人民币存贷款差额月度均值为 12.48 千亿元，前值为 12.41 千亿元。 投资策略： 基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，我们推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。我们推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科 A 等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 东兴证券普通报告 房地产行业 6 月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 房地产开发景气度................................................................................................................................................................................... 9 1.1 地产景气度概述：景气度持续下降，仍处于低景气度水平 .................................................................................................... 9 2. 新房销售面积与金额 .............................................................................................................................................................................. 9 2.1 新房销售情况概述：新房销售金额同比转跌，高能级区域销售明显回落 ............................................................................ 9 2.2 全国：新房销售面积与金额数据汇总 .........................................................................................................................