房地产行业跟踪报告：政治局会议跟踪点评

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 政治局会议跟踪点评 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业跟踪报告 [Table_ReportDate] 2023 年 07 月 25 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 政治局会议对房地产行业的表述的积极变化有助于提振市场信心，当前房地产行业估值与基金持仓均处于底部区间，尽管基本面修复较慢，但预计后续销售端在政策的扶持助力下有望重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： ⚫ 事件：中共中央政治局 7 月 24 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 ⚫ 点评： ⚫ 政策表述方面的积极变化：会议未提及“房住不炒”，并首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，当前房地产行业供给端持续去化以及需求端慢复苏的背景下，行业过热发展的阶段已经成为过去式，“适时调整优化房地产政策”成为必要手段，过去在行业供需较旺时期出台的限制性政策有望进一步松动。另外，在 7 月 14 日国务院新闻办公室举行新闻发布会中中国人民银行货币政策司司长邹澜表示“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，建议持续关注一二线核心城市因城施策政策推进情况。 ⚫ 防范化解行业风险仍是行业当前主要方面之一，长期维度看依然坚持向“新发展模式转变”：房地产的相关表述仍放在“要切实防范化解重点领域风险”之后，此前“金融十六条”政策延期意在为房地产行业风险化解以及企稳助力，相关融资政策预计仍保持宽松；“支持刚性和改善性住房需求”的相关表述调整为“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，预计围绕居民刚性以及改善性住房需求方面会获得更大的政策支持空间，进一步“促进房地产市场平稳健康发展”。 ⚫ 城中村改造的持续推进有望一定程度支撑投资端：继 4 月政治局会议后提及城中村改造后，此次强调“推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”。7 月 21 日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议提及“要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 政策积极支持超大特大城市城中村改造 竣工端增速有所回落但仍处高位 销售表现仍然较弱 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%房地产沪深300证券研究报告 行业跟踪报告 行业研究 3557 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 5 页 中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与”。根据第七次人口普查数据，我国目前有 21 个超大特大城市，其中，超大城市 7 个，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津，14 个特大城市有武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。21 城在我国房地产行业投资中的占比相对较高，预计随着城中村改造的持续推进，有助于提振市场信心，带动行业下游产业链，亦对投资端具有积极效应。 ⚫ 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、城中村改造进程缓慢、销售修复不及预期等。 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 3 页 共 5 页 $$start$$ 图表1：2021年以来政治局会议、中央经济工作会议及政府工作报告中关于房地产行业的相关表述内容 时间 发布机构 政策要点 2021 年 4 月 中共中央政治局会议 未涉及房地产 2021 年 7 月 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 2021 年 10 月 中共中央政治局会议 未涉及地产 2021 年 12 月 中共中央政治局会议 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2021 年 12 月 中央经济工作会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022 年 3 月 政府工作报告 要继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022 年 4 月 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。 2022 年 7 月 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022 年 10 月 中共中央政治局会议 未涉及地产 2022 年 12 月 中共中央政治局会议 未涉及地产 2022 年 12 月 中央经济工作会议 多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2023 年 4 月 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特