房地产行业专题研究：复苏动能较弱，静待新的再平衡

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 复苏动能较弱，静待新的再平衡 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 7.10 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 20 日│中国内地 专题研究 销售复苏动能较弱，板块仍将处于政策博弈期 2023 上半年，新房市场全国商品住宅销售面积同比下降 2.8%；二手房市场尽管复苏优于新房市场，但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价有所承压，6 月 70 城新房/二手房环比下降 0.1%/0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。 新房：高开低走的上半年，高能级城市韧性更强 2023 上半年，2-4 月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，5-6 月市场热度有所下降，复苏动能转弱，整体呈现弱复苏态势。全国商品住宅销售面积/金额同比下降 2.8%/上升 3.7%；绝对面积水平约相当于 2015-16 年，金额相当于 2018 年的水平。城市角度，高能级城市市场韧性更强。同比而言，80 样本城市中 41 城成交面积同比为正，占比约 51%；一线、二线、三线城市中成交面积同比为正的比例分别为 100%、67%、39%。与 2017 年以来各城市成交面积峰值相比，跌幅在一半以内的城市有 27 个。 二手房：复苏强于新房，上半年表现亮眼 二手房修复进程明显快于新房，但近期同样有所转弱。2023 上半年，26 城二手房成交面积同比增长 46%，为 2021 年的 96%，复苏表现明显优于新房（78%）。分城市能级，一线、二线、三线二手房累计成交面积同比分别为+24%、+57%、+42%。二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。市场领先指标先回暖再回落，成交量 KMI 指数经历了 2、3 月份的短暂复苏后有所下降。新房案场指数及二手房带看指数等领先指标显示多数城市热度较低，但一线城市依旧占优。 房价：弱需求下有所承压，城市分化明显 房价在 2023 年 2-4 月有所改善，6 月小幅下跌。新房价格方面，70 城新建住宅价格 6 月同比降幅为 0.4%，较 1 月收窄 1.9pct；1-5 月环比逐步回升，6 月环比下降 0.1%；6 月 70 城二手住宅价格同比环比降幅均有所扩大。新房价格与二手房价格均是同比增长 TOP10 的城市有成都、上海、合肥、长沙、北京。去化周期偏长的城市房价承压更大，主要依据有两点：1）去化周期小于 18 个月的城市中，39%的城市房价同比下降；去化周期大于 18个月的城市中，62%的城市房价同比下降。37 个房价同比增长的城市平均去化周期为 26 个月，43 个房价同比下降的城市平均去化周期 35 个月。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。 风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。 (19)(12)(6)18Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网整理http://www.nxny.com 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 新房：高开低走的上半年 .............................................................................................................................................. 4 全国销售：同比尚未转正 ...................................................................................................................................... 4 重点城市：高能级城市销售面积同比增长的城市占比更高 ................................................................................... 5 城市分化的逻辑：因城施策对销售存在正反馈，高库存城市去化承压 ................................................................. 8 二手房：复苏强于新房 ..........................................................