房地产产业链专题研究：居住政策重心翻转，老房消费加档提速

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 28 页起的免责条款和声明 居住政策重心翻转，老房消费加档提速 房地产产业链专题研究｜2023.7.19 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 李鑫 必选消费产业首席分析师 S1010510120016 孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 肖昊 轻工制造行业联席首席分析师 S1010519070002 刘河维 房地产和物业服务 我们认为，促进家居消费政策的落地，是我国居住政策重心翻转的又一重要表征。我国居住政策的关注点，已经从增加人均居住面积，转向提升居住品质。这可能意味着在家居、物管、消费建材等领域，提供优质产品和服务的企业，面临长期的业务成长时代机遇。 ▍居住政策的长期重心，已经从增加人均住房面积，转向切实提升居住品质。1998年以来，我国的居住政策发力点一直都在扩大居住面积，因为居住面积不足是长期困扰居民生活水准提升的重要因素，也因为房地产行业本身可以成为重要的经济增长点。在这段时间，居住政策甚至常常被狭义理解为房地产开发的相关政策。但一方面二十多年以来居民居住面积已经明显提升，并超过了发展中国家一般水平，另一方面房价过高，开发规模过大等现实问题出现。社会对于居住相关领域的最迫切要求，在于提升居住品质，即提升居住空间的利用效率，满足居民多元化的需求。这种存量的需求包括了装修，局部改造，家居焕新，智能化应用，也包括了和广义家居相关联，和社区生活挂钩的诸多领域。 ▍促进家居消费政策落地，预计加速补短板，强有力鼓励老房相关消费。近日商务部等 13 部门印发《关于促进家居消费若措施的通知》，促进家居消费（这里的家居是广义家居含存量居住相关的各类消费，不仅是下文提到的家居消费，即家具和纺织品等）。我们认为，这一政策贴近社会需要，调研十分充分，视角十分全面，高度因地制宜，也高度尊重市场机制。政策的具体执行有待进一步细化，但政策指明了老房消费市场的巨大潜力，大量细分产业，尤其是那些本身具备市场化盈利模型的产品，可能在政策鼓励之下进一步做大做强。 ▍住宅物业管理公司受益于老房消费。物业管理公司是老房消费活动的组织参与者之一，也是产品和服务的提供者之一。居住政策的重心变化，既给物业管理公司带来新的盈利增长点（例如局装业务），也给物业管理公司提供了提升业主满意度的机会，更意味着品牌物业管理公司的优势进一步强化。我们认为，2023年是物业管理行业和开发行业充分脱钩的元年，物管行业具备显著的价值重估机会。我们重点推荐万物云、华润万象生活、滨江服务、中海物业等公司。 ▍家居消费：政策激活存量需求潜力，板块消费属性有望增强。我们测算，2023年家居零售规模约 2.6 万亿元，其中在住房改造需求占比 45.1%，已成为家居零售最大的需求来源。政策着力点在于更好地促进家居存量翻新需求释放，若政策带动下在住房翻新单套消费金额增长 10%、翻新周期从 15 年降至 13 年，我们预计能拉动家居零售需求增速抬升超 10pcts。伴随存量需求崛起、地产拉动贡献趋弱，家居行业消费属性料将不断增强，与此同时旧的发展模式瓶颈突显，更应关注模式创新和新业务拓展成效。我们认为具备综合性渠道管控能力、产品力更为出色、对挖掘存量需求有前瞻布局的家居公司，后续将持续引领行业集中度提升。家居产品品牌公司推荐欧派家居、箭牌家居、志邦家居、索菲亚、敏华控股、慕思股份，建议关注顾家家居、喜临门；家居卖场推荐居然之家。 ▍消费建材：房屋旧改提振装修需求，绿色建材促进行业集中。旧房装修是优化旧房空间功能布局、修补质量问题的有效途径，为建筑材料市场带来了新的需求。参考美国房地产和建筑企业的发展历史，我国存量房占比或将进一步提升，房屋重装将成为建材新的增长点。高质量、绿色建筑材料的需求将带动市场份额向优质企业集中，有望带动行业龙头增长。我们推荐东方雨虹、伟星新材、北新建材、坚朗五金、蒙娜丽莎、东鹏控股、兔宝宝，建议关注东易日盛、德才股份。 ▍风险提示：老房消费后续政策出台力度和速度不及预期，各地落实推广相对迟缓的风险。很多老房消费相关行业也和新房竣工相关，新房竣工增速可能在 2024 房地产产业链专题研究｜2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 分析师 S1010523030004 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 年之后转为下降的风险。存量市场需求增长不达预期的风险。消费家居行业竞争加剧的风险。居民消费能力减弱的风险。 重点公司盈利预测及投资评级 简称 代码 收盘价（交易币种） EPS（元） PE 评级 22A 23E 24E 25E 22A 23E 24E 25E 家居消费 欧派家居 603833.SH 90.0 4.41 5.00 5.79 6.79 20.4 18.0 15.5 13.3 买入 箭牌家居 001322.SZ 16.4 0.61 0.82 1.01 1.20 26.8 20.1 16.2 13.7 买入 志邦家居 603801.SH 21.7 1.23 1.42 1.68 1.97 17.7 15.3 13.0 11.1 买入 索菲亚 002572.SZ 16.5 1.17 1.42 1.65 1.90 14.1 11.6 10.0 8.7 买入 敏华控股 1999.HK 5.6 0.49 0.72 0.85 11.4 7.7 6.5 买入 慕思股份 001323.SZ 34.1 1.77 2.01 2.23 2.47 19.2 17.0 15.3 13.8 买入 居然之家 000785.SZ 4.2 0.26 0.33 0.35 0.39 15.9 12.6 11.9 10.8 买入 房地产服务 万物云 02602.HK 38.0 0.76 2.00 2.33 2.43 45.7 17.4 14.9 14.3 买入 华润万象生活 01209.HK 23.5 1.72 2.09 2.57 3.15 12.6 10.3 8.4 6.8 买入 滨江服务 03316.HK 36.0 0.97 1.29 1.64 2.03 33.8 25.5 20.1 16.2 买入 中海物业 02669.HK 19.9 1.49 1.96 2.58 3.32 12.2 10.1 7.7 6.0 买入 消费建材 东方雨虹 002271.SZ 26.05 0.84 1.65 2.32 2.98 33.0 17.0 12.0 9.0 买入 伟星新材 002372.SZ 19.59 0.81 1.01 1.21 1.41 26.0 21.0 17.0 15.0 买入 北新建材 000786.SZ 24.22 1.86 2.19 2.61 3.06 13.0 11.0 9.0 8.0 买入 坚朗五金 002791.SZ 52.22 0.2 2.13 3.2 4.44 323.0 30.0 20.0 15.0 买入 蒙娜丽莎 002918.SZ 16.98 -