房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2023年6月)：六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 7 月 3 日 行业研究 六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 6 月） 房地产（物业服务） 市场行情：6 月光大地产物管板块指数+8.0%，1-6 月累计-15.9% 指数：2023 年 6 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为+8.0%，跑赢沪深 300 指数 6.8pct.，跑赢恒生指数 4.2pct.，跑赢恒生港股通指数 4.9pct.。 2023 年 1-6 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-15.86%，跑输沪深300 指数 15.1pct.，跑输恒生指数 11.5pct.，跑输恒生港股通指数 11.6pct.。 个股：2023 年 6 月，AH 物管板块指数样本股平均涨跌幅为+3.4%；涨幅前列为：碧桂园服务（+16.5%）、新城悦服务（+12.5%）、融创服务（+11.2%）、中海物业（+11.0%）、华润万象生活（+10.1%）。 6 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.2 pct）、碧桂园服务（+1.07pct）、融创服务（+0.44 pct）、绿城服务（+0.20 pct）、建业新生活（+0.17pct）。 估值：截至 6 月 30 日，样本股 2023 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 3 到29，均值约为 11。重点公司 PE-ttm（当前/极小值）：新城悦服务（7.8/5.8）、万物云（17.6/16.7）、保利物业（16.9/14）、招商积余（25.2/23.6）。 行业动态跟踪：中央探索建立房屋养老金制度，采取针对性措施提振家居消费 中央：住房和城乡建设部部长倪虹指出，要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费的若干措施》，采取针对性措施加以提振家居消费。地方：广州创新老旧小区改造模式，鼓励和引导社会资本参与城镇老旧小区改造和运营；北京市将在居住区推广“统建统服”充电服务模式。 重点企业动态跟踪：明喆集团拟在深交所主板上市；泓盈城市运营服务拟在港交所上市；金科服务连续多个交易日回购股份 6 月 30 日，关联公司向雅生活服务转让 406 项物业，作为 2.82 亿元的关联交易应付款替代支付。金科服务于 6 月 12 日至 6 月 30 日 14 个交易日在港交所进行回购，累计回购股份数目为 268.22 万股。6 月 25 日，泓盈城市运营服务向港交所递交了招股书。6 月 26 日，明喆集团于深交所递交招股说明书。众安智慧生活服务拟发行 1.27 亿股，预期股份将于 7 月 18 日开始在港交所买卖。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略 20230602 五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产 A+H物业板块月度跟踪（2023 年 5 月） 20230504 四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 4 月） 20230404 三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 3 月） 20230302 二月物管板块指数回调 10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 2 月） 20230202 一月物管板块指数上涨 9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2023 年 6 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2023 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 19 家，其中国企组 8 家，非国企组 11 家，较 2022 年 12 月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 11 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 816.9 38.90 36.0 36.0 10.1% -0.1% 2669.HK 中海物业 238.6 7.89 20.4 20.4 11.0% -1.9% 6049.HK 保利物业 193.2 37.95 16.9 16.9 3.7% -16.4% 001914.SZ 招商积余 159.2 15.05 26.9 25.2 3.7% -2.1% 2156.HK 建发物业 48.2 3.90 18.9 18.9 1.8%