房地产行业2023年6月房企销售数据点评：6月销售大幅走弱，政策放松值得期待

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 07 月 01 日 6 月销售大幅走弱，政策放松值得期待 看好 ——2023 年 6 月房企销售数据点评 相关研究 "大变革下的新起点与新机遇-房地产产业链基本面及行情复盘行业深度" 2023年 6 月 27 日 "5 年期 LPR 再下调，6 月销售相对承压-地产及物管行业周报（2023/06/17-2023/06/23）" 2023 年 6 月 25 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  6 月 30 日，克而瑞发布 2023 年 6 月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额 399 亿元，万科、中海单月销售额分别为 340、315 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期458 亿元下降至 315 亿元。5 月单月销售过百亿房企为 15 家，较 22 年同期减少 6 家，对比 2021年同期减少 23 家。 点评：  6 月房企销售额环比+0.5%，同比-37%，累计同比-5%，单月同比大降、累计同比转负。根据克而瑞数据，2023 年 6月，50 家房企单月销售金额 4,168 亿元，环比+0.5%，较 22 年同比-37%、较前值-38pct；销售面积为 2,402 万方，环比持平，较 22 年同比-38%、较前值-29pct；在 5 月销售同比由正转负之后，6 月同比销售出现了大幅下降，同时一般而言 6 月在推盘和按揭大增下会推动销售环比显著增长，2017-2022 年 6 月销售额环比均值+34%、销售面积环比均值+21%，但今年 6月销售环比持平，6月销售同环比走弱均说明目前销售的低迷。从累计数据看，1-6月累计销售金额 25,863亿元，同比-5%、较前值-10pct；销售面积 15,012 万方，同比-14%、较前值-7pct；6 月累计销售金额同比也再次出现了由正转负。我们认为，6 月销售同比下降来源于：政策放松效果边际变弱、出台力度不及预期、以及居民收入预期下降，导致市场热度有所回落；另一方面，房企前期拿地较少、市场去化不佳背景下主动放缓推盘节奏。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。  6 月单月销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利 399 亿（YOY-22%）、万科 340 亿（YOY-28%）、中海 315 亿（YOY-28%）、招蛇 295 亿（YOY-28%）、华润 269 亿（YOY-32%）、绿城 256 亿（YOY-25%）、碧桂园 210 亿（YOY-54%）、建发房产 177亿（YOY+13%）、龙湖 168 亿（YOY-29%）、金地 135 亿（YOY-53%）、金茂 131 亿（YOY-31%）、越秀 130 亿（YOY-9%）、滨江 124 亿（YOY-47%）、华发 120 亿（YOY-17%）、融创 69 亿（YOY-51%）、新城 67 亿（YOY-52%）、旭辉 55 亿（YOY-59%）、中南 49亿（YOY-29%）、世茂 42 亿（YOY-56%）、阳光城 21 亿（YOY-52%）、金科 5亿（YOY-94%）等。6 月房企销售同比增速放缓，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：主流企业中销售同比排名靠前的房企为：建发房产+13%、越秀-9%、华发-17%、保利-22%、绿城-25%、中海-28%、万科-28%、招蛇-28%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  1-6 月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利 2,366 亿（YOY+13%）、万科 2,018 亿（YOY-6%）、中海 1,785 亿（YOY+29%）、华润 1,702 亿（YOY+41%）、招蛇 1,664 亿（YOY+40%）、碧桂园 1,609 亿（YOY-35%）、绿城 1,342 亿（YOY+19%）、龙湖 985亿（YOY+15%）、建发房产 953 亿（YOY+54%）、滨江 926 亿（YOY+35%）、金茂 860 亿（YOY+23%）、金地 858 亿（YOY-15%）、越秀 825 亿（YOY+69%）、华发 769 亿（YOY+56%）、融创 520 亿（YOY-54%）、新城 424 亿（YOY-35%）、旭辉 419 亿（YOY-34%）、世茂 281 亿（YOY-36%）、中南 246 亿（YOY-25%）、阳光城 183 亿（YOY-25%）、金科 133 亿（YOY-70%）等。1-6 月 50家房企累计销售金额同比增速略有回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+69%、华发+56%、建发房产+54%、华润+41%、招蛇+40%、滨江+35%、中海+29%、金茂+23%等，显著好于行业，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  投资分析意见：6 月销售大幅走弱，政策放松值得期待，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 图 1、2023 年 6 月 50 家房企销售排名（按销售金额降序排序）（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：克而瑞，亿翰智库，统计局，申万宏源研究 注：10 家、20 家、50 家房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可比；上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比；标注星号房企为一直沿用克而瑞数据。 公司22年1-6月