房地产开发行业1-5月统计局数据点评：开发投资额同比跌幅扩大至7.2%，商品房销售额增速放缓

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2023 年 06 月 16 日 房地产开发 1-5 月统计局数据点评: 开发投资额同比跌幅扩大至 7.2%，商品房销售额增速放缓 说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。 投资：受到土地投资、新开工、施工拖累，开发投资额累计同比降幅扩大至 7.2%。1-5 月份，全国房地产开发投资额为 45701 亿元，同比减少 7.2%，较前值降低1.0pct；5 月单月投资额为 10187 亿元，环比增长 6.8%，同比减少 10.5%。全国整体土地成交规模处于低位、房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3 年），导致 1-5 月开发投资累计同比进一步扩大。我们预计 2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为 12.4 万亿元和 12.1 万亿元，较 2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工：新开工维持低迷，累计面积同比跌幅扩大至 22.6%。1-5 月份，全国累计新开工面积为 39723 万方，同比减少 22.6%，较前值降低 1.4pct；5 月单月新开工面积为 8503 万方，环比增长 19.8%，同比减少 27.3%，较前值提高 0.1pct。新开工整体表现较弱，单月量能处于近 2 年第二低的水平，一方面由于 1-5 月土地成交依然低迷、2022 年城投获取的项目开工率较低；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工同比保持负增长，跌幅 10-15%。 竣工：竣工同比保持高增，累计面积同比+19.6%。1-5 月份，全国累计竣工面积为 27826 万方，同比增长 19.6%，较前值提高 0.8pct；5 月单月竣工面积为4148 万方，环比减少 2.5%，同比增长 24.4%，较前值降低 17.4pct。竣工维持同比高增，一方面是当前节点竣工对应过往销售高点，需要竣工项目量相对较多；另一方面“保交楼”正在持续推进中，整体进度虽然稍慢，但今年资金正在陆续落实到项目，我们预计全年竣工增长 8%-12%。 销售：商品房销售金额同比涨幅小幅缩窄至 8.4%，销售面积同比-0.9%。1-5月份，全国商品房销售金额为 49787 亿元，同比增长 8.4%，较前值降低 0.4pct；5 月单月商品房销售金额为 10037 亿元，环比增长 9.0%，同比增长 6.8%。1-5月份，全国商品房销售面积为 46440 万方，同比减少 0.9%，较前值降低 0.5pct；5 月单月商品房销售面积为 8804 万方，环比增长 14.5%，同比减少 3.0%。 4 月、5 月全国新房销售环比下滑较多，主要是前期积压的需求释放完毕，房企新盘供应不足，叠加“因城施策”历时一年有余，全国增量政策已经不多，近期部分核心城市小幅放松但力度有限，对整体购房者的信心提振作用较弱。城市之间分化加剧，我们预计全年一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包能跑赢市场。目前购房者担忧的点主要是经济、就业、收入、房价，如果 6、7 月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。 资金：1-5 月房企到位资金累计同比-6.6%，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增幅扩大。1-5 月份，房企到位资金累计值为 55958 亿元，同比减少 6.6%，较前值降低 0.2pct；5 月单月到位资金为 10803 亿元，环比增长 3.4%，同比减少7.4%，较前值降低 11.0pct。1-5 月累计销售金额同比去年有一定程度的回暖，带动房企定金及预收款、个人按揭贷款同比正增长。但从融资端看，“三支箭”政策出台历时半年，对多数民营房企融资端的帮助效果并不显著，使得房企整体到位资金表现依然偏弱。后续应继续关注政策落地情况，包括信用债融资的推进、股权融资的推进、REITs 的推进。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科 A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京城建等）；3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W23：本周新房成交同比-15.3%，近 4 月首次负增，预计 6 月同比将承压》2023-06-12 2、《房地产开发：2022&2023Q1 财报解析：分化加速，看好头部优质房企》2023-06-07 3、《房地产开发：2023W22：本周新房成交同比+15.3%，新房量能小幅回升，二手房仍较低迷》2023-06-04 -32%-16%0%16%2022-062022-102023-022023-06房地产开发沪深3002023 年 06 月 16 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-5 月房地产开发投资额累计同比-7.2%，新开工持续低迷 .............................................................................. 3 二、1-5 月销售金额累计同比+8.4%，销售面积累计同比-0.9% .............................................................................. 7 三、1-5 月房企到位资金累计同比-6.6% ............................................................................................................. 10 四、投资建议 ................................................................................................................................................... 12 风险提示 .............................................