房地产统计局1-4月数据点评：高能级区域带动销售额回升，竣工进一步改善

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产统计局1-4月数据点评：高能级区域带动销售额回升，竣工进一步改善 2023 年 5 月 16 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：销售均价提升之下，新房销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑。2023 年 1-4 月商品房累计销售面积 37,636 万平，同比-0.40%；商品房累计销售金额 39,750 亿元，同比 8.80%.其中，4 月单月商品房销售面积同比-11.83%，前值-3.46%；销售额同比 13.15%，前值 6.34%；销售均价单月同比 28.34%，前值 10.15%。从销售面积和销售金额来看，销售额的恢复主要是销售均价的大幅上行带来的。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，低能级城市当前依然面临较大的去化压力。。 开发投资：新开工持续下滑，竣工进一步改善。2023 年 1-4 月累计新开工面积31,220 万平，同比-21.44%；累计竣工 23,678 万平，同比 18.80%；累计开发投资 35,514 亿元，同比-6.20%。其中，4 月单月新开工面积同比-28.30%，前值-29.03%；竣工面积同比 37.25%，前值 32.02%；开发投资同比-16.24%，前值-7.25%。我们认为，随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。 到位资金：销售额增长推动资金面小幅改善，但国内贷款和自筹资金跌幅扩大。2023 年 1-4 月房地产开发累计到位资金 45,155 亿元，同比-6.40%。其中，4月单月到位资金同比 0.81%，前值 2.78%；国内贷款单月同比-12.37%，前值6.01%；自筹资金单月同比-27.92%，前值-17.44%；定金及预收款单月同比29.33%，前值 13.55%；个人按揭贷款单月同比 21.95%，前值 19.93%。随着改善优质房企资产负债表计划的不断落地，优质房企特别是优质的央国企已经获得了较大的力度的信贷支持。大量的民企主要精力都投入了“保交楼”和存量楼盘的销售回款，既缺乏再投资的信心，也缺乏再投资的能力。在新开工持续下滑，土地市场疲软和市场销售结构分化的情况下，国内贷款与自筹资金的需求自然也会有所下滑。 投资建议：防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来 3-6 个月行业大事: 2023-6 中旬统计局公布 2023 年 5 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.67% 行业市值(亿元) 15778.28 1.7% 流通市值(亿元) 14707.59 2.05% 行业平均市盈率 -22.97 / 行业指数走势图 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -18.5%1.5%21.5%5/167/169/1611/161/163/16房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产统计局 1-4 月数据点评：高能级区域带动销售额回升，竣工进一步改善 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES1. 销售：销售均价提升之下，新房销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑 销售均价提升之下，新房销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑。从销售面积和销售金额来看，销售额的恢复主要是销售均价的大幅上行带来的。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，低能级城市当前依然面临较大的去化压力。 从具体数据来看，2023 年 1-4 月商品房累计销售面积 37,636 万平，同比-0.40%；商品房累计销售金额 39,750亿元，同比 8.80%；其中，4 月商品房销售面积 7,690 万平，同比-11.83%；4 月商品房销售额 9,205 亿元，同比 13.15%。2023 年 1-4 月商品房累计销售均价 10,562 元/平，同比 11.15%；其中，4 月商品房销售均价11,970 元/平，同比 28.34%，环比 17.45%。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产统计局 1-4 月数据点评：高能级区域带动销售额回升，竣工进一步改善 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：新开工持续下滑，竣工进一步改善 新开工持续下滑，竣工进一步改善。我们认为，随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。 从具体数据来看，2023 年 1-4 月累计新开工面积 31,220 万平，同比-21.44%；其中，4 月新开工面积 7,099万平，同比-28.30%。2023 年 1-4 月累计竣工 23,678 万平，同比 18.80%；其中，4 月竣工面积 4,256 万平，同比 37.25%。2023 年 4 月末，商品房待售面积 64487 万平方米，同比增长 15.7%。其中，住宅待售面积增长 15.4%。2023 年 1-4 月累计开发投资 35,514 亿元，同比-6.20%；其中，4 月开发投资 9,540 亿元，同比-16.24%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速 图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积