房地产行业年报及一季报综述：业绩低点，曙光已现

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年05月10日超 配房地产行业年报及一季报综述业绩低点，曙光已现核心观点行业研究·行业专题房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《2023 年 4 月房地产数据点评-销售及土地市场均呈“弱复苏”》——2023-05-02《房地产行业 2023 年 5 月投资策略-楼市温和复苏，政策边际放松》 ——2023-04-26《全面实现不动产统一登记事件点评-既非房产税的必要条件，也非充分条件》 ——2023-04-26《房地产行业周观点-楼市“弱复苏”已既成事实，最高法明确商品房消费者权利》 ——2023-04-25《统计局 3 月房地产数据点评-基本面延续弱复苏，但竣工持续强劲修复》 ——2023-04-19史上最差的一年，多项指标创下新低。2022 年是近 20 年来房企业绩最差的一年，营收增速首次转负（-8.2%），毛利率首次跌破 30%（26.8%），资产减值损失首破千亿（1165 亿元），归母净利润首次为负（-702 亿元）。疫情影响是一方面，但本质还是对“快周转”时代的清算。行业继续缩表，投资强度明显减弱。2022 年末上市房企总资产下降 5.2%，总负债下降 5.4%，行业整体出现了近 20 年来第一次总资产的收缩。同时，房企经营活动现金流出下降 31.5%，投资活动现金流出下降 51.3%。可以看到，在行业下行的背景下，绝大多数房企主动或被动的选择了收缩，投资强度明显减弱。。至暗时刻已过，积极信号频现。2023Q1，上市房企毛利率小幅增长 0.1pct，归母净利润降幅大幅收窄（同比-26.8%），“招保万金”营收增速提升（同比+19.7%），一季报展现出诸多积极信号。2023 年 1 至 4 月，百强房企销售额 2.3 万亿元，同比+8.7%，增速进一步提升，全年料将继续复苏。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。投资建议：业绩“史低”，曙光已现。房企在 2022 年交出了史上最差的答卷，多项指标均创下历年最差纪录。直接原因包括收入下滑、毛利率下滑、资产减值飙升、少数股东等，本质则是对 2018 年至 2021 年“高景气、重规模、快周转、低利润”的偿还和清算。展望 2023 年，由于 1.营收规模预计与 2022 年持平；2.毛利率企稳小增；3.减值规模大幅下降；4.少数股东损益绝对规模下降，房企业绩的绝对低点已经过去，2023 年会迎来业绩的确定性改善。当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），业绩复苏近在咫尺，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产、贝壳 W。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2015E2016E2015E2016E600048保利发展买入14.761,7351.701.928.77.7600383金地集团买入8.423721.331.386.36.10123越秀地产买入8.673961.361.496.45.82423贝壳 W买入35.931,5351.081.4633.324.6资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录利润表：多项指标创新低，2023 料将回升.....................................................................................3营业收入增速首次为负，2023 年料将稳中有升.............................................................................................3毛利率首破 30%，2023 年料将改善.................................................................................................................. 4资产减值超千亿，后续计提压力不大.............................................................................................................. 4归母净利润首次为负.......................................................................................................................................... 5展望 2023,：确定性的业绩改善....................................................................................................................... 7资产负债表：量入为出，继续收缩..................................................................................................7总资产首次出现下降.......................................................................................................................................... 7总负债首次下降，降幅接近总资产.................................................................................................................. 8总负债率、剔除预收账款的资产负债率净负债率..........................................................................................9现金流量表：现金流萎缩，投资强度下降..................................................................................