收入增长利润承压，存货减值计提充分

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 金地集团 600383.SH 公司研究 | 年报点评 公司披露 2022 年年报，全年实现营业收入 1202.1 亿元，同比增长 21.1%，实现归属于母公司的净利润 61.1 亿元，同比下降 35.1%。 ⚫ 22 年收入增长利润承压，存货减值计提充分。公司 2022 年营收增长稳健，主要得益于房地产项目的稳定结转，全年结算面积 616.7 万方，同比增长 9.4%，结转收入1091.8 亿元，同比增长 23.6%，房地产业务结算毛利率 20.0%，同比增加 0.3 个百分点。23 年公司计划竣工面积 1295 万方，结转资源充足。22 年公司归母净利同比下滑 35.1%，一方面是由于期内公司计提 47.3 亿的减值损失，其中存货减值 35.2亿，期末公司存货跌价准备占原值比例达 3.3%，压力释放较为充分；归母净利下滑的另一方面原因是少数股东损益占净利润比例同比增长 6.0 个百分点至 33.4%。 ⚫ 投资量入为出，聚焦高能级城市精细化扩储，但未来可售货值可能受限。2022 年行业超预期下行，公司顺应市场变化提高投资标准，量入为出扩充土地储备。全年公司新获取项目总投资额约 368 亿元，新增土地储备约 248 万方，期末公司总土储约5182 万方，其中一二线城市占比约 71%。在保持现金流安全下，公司 22 年拿地力度明显下降，导致未来一段时间内的可售货值可能受限，影响公司销售恢复速度。 ⚫ 债务指标保持良好，多元化业务有序开展。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保经营安全，截止报告期末公司持有货币资金 545 亿元，有息负债总额 1152 亿元，剔除预收款后的资产负债率为 65.3%，净负债率为 52.2%，债务融资加权平均成本为 4.53%。公司多元化业务有序开展。期内持有型业务经营稳健，商业物业实现轻资产输出，在营产业地产项目平均出租率97%，成熟长租公寓项目出租率稳定在 94%以上。金地代建布局超 40 座城市，累计签约面积超 1832 万方。金地智慧服务外拓强劲，合同管理面积达 3.85 亿方。 ⚫ 维持买入评级，下调目标价至 10.29 元。根据年报数据和公司 22 年投资情况，我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后公司2023-2025 年 EPS 预测为 1.47/1.53/1.63 元（原预测 2023-2024 年为 2.75/2.82元）。参考可比公司，给予公司 23 年 7 倍 PE 估值，对应目标价 10.29 元。 风险提示：销售复苏不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。投资收益不及预期。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 98,935 120,035 114,933 108,296 106,045 同比增长(%) 18.3% 21.3% -4.3% -5.8% -2.1% 营业利润(百万元) 16,055 12,961 13,778 14,297 15,088 同比增长(%) -21.1% -19.3% 6.3% 3.8% 5.5% 归属母公司净利润(百万元) 9,410 6,107 6,647 6,928 7,337 同比增长(%) -9.5% -35.1% 8.8% 4.2% 5.9% 每股收益（元） 2.08 1.35 1.47 1.53 1.63 毛利率(%) 21.2% 20.7% 20.7% 20.9% 21.0% 净利率(%) 9.5% 5.1% 5.8% 6.4% 6.9% 净资产收益率(%) 15.6% 9.5% 9.8% 9.5% 9.4% 市盈率 4.0 6.2 5.7 5.5 5.2 市净率 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2023年05月08日） 8.4 元 目标价格 10.29 元 52 周最高价/最低价 12.98/7.57 元 总股本/流通 A 股（万股） 451,458/451,458 A 股市值（百万元） 37,923 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2023 年 05 月 09 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现 2.94 -6.77 -11.11 -31.81 相对表现 2.11 -5.3 -10.78 -35.75 沪深 300 0.83 -1.47 -0.33 3.94 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 李睿 lirui1@orientsec.com.cn 利润率阶段性承压，稳健成长优质标的 2022-04-26 毛利率下滑略超预期，中长期业绩仍具弹性 2022-02-17 销售收官达成全年目标，投资谨慎集中布局三大城市群 2022-01-10 收入增长利润承压，存货减值计提充分 买入（维持） 金地集团年报点评 —— 收入增长利润承压，存货减值计提充分 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：核心假设及盈利预测变动分析表 人民币百万元（标注除外） 调整前 调整后 2023E 2024E 2023E 2024E 2025E 分产品盈利预测 房地产开发 销售收入 141,380 166,829 101,702 92,324 86,959 变动幅度 -28.1% -44.7% 毛利率 22.5% 21.0% 20.0% 20.0% 20.0% 变动幅度 -2.5% -1.0% 物业管理 销售收入 8,921 11,597 8,260 10,077 12,093 变动幅度 -7.4% -13.1% 毛利率 10.1% 10.1% 9.0% 9.0% 9.0% 变动幅度 -1.1% -1.1% 物业出租 销售收入 4,193 4,613 1,413 1,626 1,870 变动幅度 -66.3% -64.8% 毛利率 50.4% 50.4% 80.0% 80.0% 80.0% 变动幅度 29.6% 29.6% 其他业务 销售收入 3,060 3,672 3,558