房地产行业2022年报-2023一季报总结：过往业绩压力释放，优质房企未来可期

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 研究助理： 宋词 songci@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 1、业绩方面：2022 年报房地产板块业绩释放过往压力，2023 年一季报有所边际好转。板块整体下滑下，优质房企业绩更好一些，且未来可期。 ⚫ 业绩释放过往压力。2022 年板块营业收入同比-8%，归母净利润同比-177%（整体为亏损），降幅均较 21 年明显扩大。2023 一季报营收同比正增长 1%，归母净利润同比-12%，但绝对值为正。业绩下滑主要因为：（1）利润率下降，2022 年板块整体毛利率 17.5%，较去年下降 3.1 个百分点；（2）减值计提大幅增多，2022 年板块资产减值损失为 968 亿元，2021 年同期为 677 亿元。 ⚫ 在板块业绩整体下滑下，优质房企业绩仍然要更好一些。2022 年第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+9%/-18%/-11%/-26%，归母净利润来看，2022 年除第一梯队盈利外，其他梯队均为亏损且亏损幅度加大。 ⚫ 优质房企未来可期。当前拿地利润率明显提升且保持高位，房价环比回升企稳，影响房企业绩两大因素都有改善，具备持续经营能力企业未来业绩可期。 2、财务方面：板块整体承压，优质房企稳健。 ⚫ 三道红线来看，板块整体恶化，优质企业财务状况稳健。2022 年末板块整体剔除预收账款资产负债率为 72.0%，较 2021 年略有提升；净负债率为 73.9%，较 2021 年上升 12 个百分点；现金短债比为 1.07，2021 年为 1.33。第一梯队指标优于其他。一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分别为67%/72%/73%/82%，净负债率分别为 52%/101%/84%/114%；现金短债比分别为 1.96/1.23/0.79/0.36。 ⚫ 融资情况来看，行业融资规模收缩，优质企业负债规模增加。2022 年末，债券发行下降 13.7%，信托发行下降 76.2%，开发贷余额同比增长 5.7%；房地产开发资金来源同比-26%。但第一梯队负债规模仍在增加。2022 年末，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为 10.7%/-7.6%/-7.5%/-12.7%。 3、销售排名剧烈变化，优质房企脱颖而出，排名跨越式提升。从市占率来看，优质企业销售市占率快速提升，且速度加快。2022 年优质房企销售市占率为 16.7%，较 2021 年提升 2.2 个百分点；2023Q1 为 19.5%，进一步提升 2.8 个百分点。 4、2022 年以来房企土地投资规模下降，但优质房企拿地份额保持高位。 ⚫ 2022 年住宅类用地成交规模同比-28.7%，2023Q1 同比-14.6%，行业整体土地投资规模下降。从溢价率来看，也保持低位，2022 年仅 3.3%，23Q1 回升到6.1%，仍处于较低水平。 ⚫ 但国央企拿地保持较高份额。一方面，集中供地城市中，国央企拿地份额占比 80%左右；另一方面，从拿地力度来看，优质房企也保持较高拿地力度，基本都在 30%以上，而大量房企仍然 0 拿地。 投资建议：地产行业 2022 年业绩仍在释放过往压力，2023Q1 业绩边际有所好转。优质房企销售排名跨越式提升、拿地积极、拿地利润率改善，未来业绩可期。持续看好华发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团，也看好金地集团、万科 A、新城控股估值修复，同时看好招商积余、南山控股。 ⚫ 风险提示：销售恢复不及预期，需求端政策力度不及预期。 ＃investSuggestion＃ 中性 (( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ©＃title＃ 房地产行业 2022 年报&2023 一季报总结： 过往业绩压力释放，优质房企未来可期 ＃createTime1＃ 2023 年 5 月 9 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业跟踪报告 目 录 1、业绩释放过往压力，优质房企未来可期 .......................................................... - 3 - 1.1、22 年业绩释放过往压力，23Q1 业绩边际好转 ............................................ - 3 - 1.2、整体下滑下，优质房企业绩仍然要更好一些 ............................................... - 5 - 1.3、拿地利润率改善、房价企稳，优质房企未来业绩可期 ............................... - 6 - 2、财务状况分化，板块整体承压，优质房企稳健 .............................................. - 7 - 2.1、从三道红线指标来看 ....................................................................................... - 7 - 2.2、从融资情况来看 ............................................................................................... - 8 - 3、销售排名剧烈变化，优质房企脱颖而出 ........................................................ - 10 - 4、优质房企拿地份额 80%，奠定行业未来格局 ................................................ - 11 - 图表目录 图表 1、板块营业收入规模有所下滑(亿元) ......................................................... - 3 - 图表 2、2022 板块归母净利润亏损，23Q1 为正(亿元) ....................................... - 3 - 图表 3、营业收入 22 年同比-8%，23Q1 同比+1% .............................................. - 3 - 图表 4、归母净利润 22 年同比-177%，23Q1 同比-12% ..................................... - 3 - 图表 5、毛利率下滑，但幅度有所收窄 ........................................