“见微知著”系列报告：土地市场“新”变化？

敬请参阅最后一页特别声明 1 近期土地市场低位回升、民企拿地提升等积极信号增多，土地市场变化驱动何在、未来如何演绎？详细梳理，供参考。 一、热点思考：土地成交量价、地区分化，或约束总体土地成交的恢复弹性 近期土地市场有何新变化？土地成交结构分化明显，成交价格好于成交量、中高线核心城市好于中低线城市。 近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。今年主要城市民企拿地占比达 30%、远超去年的 16%，民企拿地意愿提升等透露土地市场积极信号；但从土地成交情况来看，量价分化明显，土地成交价明显提升、溢价率已由 1 月的 4%提升至 4 月初的 7%，但土地成交量仍低迷、3 月成交建面较年初下降 59%。 不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。3 月一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升 5.7、1.8 个百分点至 5.7%、5%，三线城市回落 0.5 个百分点至 3.3%；同时，截至 4 月初，一线城市土地成交占地面积同比增长 64%、明显高于二线、三线城市的 16.8%、28.8%。 土地市场变化驱动是什么？土地成交阶段性受供给侧约束影响，但主要原因在于地产需求的地区分化。 当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。2022 年底自然资源部优化集中供地机制，要求取消全年工地次数限制、加强供地信息披露管理，受此影响，土地拟出让时间段有所延长，使得一季度短期土地集中供应量有所减少，3 月土地供应面积较去年同期回落 8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。 土地量价背离更关键的原因在于，不同能级地产销售需求差异带来的影响。各地地产销售恢复分化，1-3 月一线城市地产销售占 2019 年同期比重明显超二线、三线城市；供地新规下，各地土地供应直接与地产需求挂钩，销售表现相对较弱的中低能级城市土地供应亦较差；需求分化进一步影响房企拿地布局，今年土拍中，头部房企成交地块均位于一、二线城市；因此，中低能级城市成交量显著回落、中高能级城市溢价抬升进一步导致当前土地市场的“量跌价涨”。 土地市场未来或如何演绎？分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交的恢复弹性。 高能级城市地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，中低能级城市地产销售较低迷、库存去化周期长或压制土地成交。中高能级城市地产需求韧性较强，地产销售好转带动土地成交积极性有所提升，3 月一线城市商品房成交同比提升 13 个百分点、带动土地成交提升 19 个百分点；相较之下，中低能级城市除需求偏弱、商品房库存去化周期长等拖累外，还存在当前已有土储开发进度、拿地需求偏弱等问题，尽管三线城市商品房成交提升、但土地成交仍回落。 土地市场分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交恢复弹性。二线、三线城市土地成交面积占比分别达 29%、68%，中低能级土地成交对总体影响大、成交相对低迷或约束总体恢复弹性，3 月一线城市土地成交同比较年初显著提升 24 个百分点，二线、三线城市仅提升 3、3 个百分点，对应全国土地成交仅提升 3.2 个百分点。 二、高频跟踪：清明当日旅游人次达 2019 年六成，清明影响地产销售显著回落、节后恢复仍待跟踪 【清明消费出行表现】清明假期国内旅游出行人次恢复至 2019 年同期六成、旅游收入恢复至四成，现场祭扫人数恢复至 2021 年同期的五成；受清明假期影响，跨区人口流动明显回升，热门城市执行航班架次较 2019 年同期的平均恢复强度达 94%、但低于 2021 年同期的 107%；清明当日电影票房恢复至 2019 年同期的七成。 【地产销售】本周全国住房成交明显回落，或部分受清明假期影响。本周 30 大中城市商品房成交较上周回落 49%，一、二、三线城市分别较上周回落 45%、37%、45%；全国代表性城市二手房成交面积较上周回落 36%；本周房屋销售全面回落或缘于清明假期影响，清明假期后一日，商品房成交有所改善、较清明假期当日提升 144%，后续修复仍待跟踪。 风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 一、 热点思考：土地市场“新”变化？............................................................. 5 二、人流消费跟踪：清明消费出行较 2021 年仍有差距，地产销售显著回落.............................. 10 三、产需高频追踪：清明假期影响下，物流生产放缓，出口表现有所企稳............................... 14 风险提示....................................................................................... 18 图表目录 图表 1： 3 月 100 大中城市土地成交总价边际改善.................................................... 5 图表 2： 截至 3 月下旬，主要城市民营房企拿地占比提升 ............................................. 5 图表 3： 3 月，全国 300 城土地成交量进一步下行.................................................... 5 图表 4： 4 月，100 大中城市成交土地溢价率进一步提升 .............................................. 5 图表 5： 2023 年主要城市首轮土拍出现“量跌价涨”情况............................................. 6 图表 6： 一线城市土地成交溢价明显好于二线、三线城市 ............................................. 6 图表 7： 首轮土拍中高能级城市溢价高于中低能级城市 ............................................... 6 图表 8： 近期一线城市土地成交面积同比明显高于二线、三线城市 ..................................... 7 图表 9： 过往土地成交量价指标走势较为一致 ....................................................... 7 图表 10： 供地新规强调加强供地信息披露管理 ...................................................... 7 图表 11： 当前供地出让流程时长较过往有所增长 .................................................... 8 图表 12： 3 月 100 大中城市土地供应面积明显