万科A(000002)归母净利润同比微增，多元化业务逐显成效

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2023 年 04 月 06 日 万科 A（000002.SZ） 归母净利润同比微增，多元化业务逐显成效 归母净利润同增 0.4%，期间费用率降低。2022 年公司实现营业总收入 5038 亿元（YoY+11.3%）；归母净利润 226 亿元（YoY+0.4%）。利润增速低于收入增速主要因为：（1）前期高价地结算使得毛利率下降，公司 2022 年整体毛利率 19.6%（YoY-2.3pct），其中房地产结算毛利率 19.8%（YoY-2pct）；（2）投资净收益同比减少 38.1%至 41 亿元。公司期间费用率显著下降，2022 年销售管理费用率同比下降 0.7pct 至 4.4%，财务费用率同比降低 0.4pct 至 0.5%。截止 2022 年底公司合同负债 4656 亿元，覆盖 2022 年结算收入 1.1 倍。 三道红线维持绿档，融资成本保持低位。截止 2022 年底，公司有息负债 3141 亿元，同比增长 18.1%。负债结构合理，期限结构来看，以中长债为主，短期有息负债占比 20.5%；融资对象来看，银行借款、应付债券和其他借款分别占比 60.6%、27.3%和 12.1%。公司净负债率 43.7%，剔预资产负债率 68.6%，现金短债比 2.1倍，三道红线维持绿档。公司融资成本保持低位，截止年底存量融资的综合融资成本 4.06%，全年发行了 89 亿元的公司债券，最低票面利率为 2.9%（3+2 年期）；发行 142.1 亿元的境内外中期票据，最低票面利率为 2.95%（3 年期）；发行 70 亿元绿色中票，最低票面利率 2.9%（3 年期）。公司存量融资综合融资成本 4.06%，较年初下降了 0.05pct，融资成本保持低位。 销售额同比下滑 34%，金额排名行业第三。公司全年实现合同销售金额 4170 亿元（YoY-33.6%），销售额位于行业第三名；销售面积 2630 万方（YoY-30.9%）；销售均价 15854 元/平（YoY-3.8%）。上海、南方、北京区域依然是主力贡献区域，销售额分别占比 32.7%、24.9%、13.7%。全年结算收入 4444 亿元（YoY+10.5%），结算面积 3401 万方（YoY+9.1%），截止 2022 年底，公司已售未竣工结算资源合同金额 5300 亿元，较上年末下降 25.4%，覆盖结算收入 1.2倍，已售未结资源保持合理水平。 拿地端收缩，布局往核心城市聚焦。公司全年新获取开发项目 36 个，规划计容建面 690 万方（YoY-74.1%），权益计容建面 404 万方（YoY-78.8%），权益地价496 亿元（YoY-65%）。公司 2022 年拿地主要集中在心城市，根据公司月度公告统计，2022 年拿地金额有 78%位于一二线城市，三线城市占比同比降低了 22 个百分点，从城市群来看，主要分布在销售韧性更强的粤港澳大湾区和长三角城市群，投放金额占比分别为 39%和 38%。截止 2022 年公司在建+规划中项目计容建面 11853 万方（YoY-20.4%），此外还有旧改项目 403.3 万方。 多元业务稳步推进。（1）物业服务：万物云全年营收 303 亿元（YoY+26.1%），蝶城模式不断推进，2022 年蝶城数量同比增长 27.2%至 584 个，有望加快整合资源、降本增效。（2）物流仓储：冷链规模行业领先，经营效率较为稳定。全年物流业务营收 35.6 亿元（YoY+17.9%），其中高标库 21.6 亿元（YoY+4.6%），冷链 14.0 亿（YoY+46.7%）。高标库稳定期出租率 90%，冷链园区稳定期使用率 75%。（3）租赁住宅：在 26 城规模前三，自有渠道拓客和运营效率不断提升。全年租赁业务营收 32.4 亿（YoY+12.1%），截止 2022 年底泊寓共运营管理房屋21.51 万间，累计开业 16.66 万间。（4）商业开发运营：规模不断增长，新项目顺利开业。全年营收 87.2 亿元（YoY+14.3%），其中印力管理的项目收入 54.8亿（YoY+4.8%）。2022 集团新开业 25 个商业项目，建筑面积 91.8 万方。 投资建议：公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，财务稳健、融资成本低，有望在行业出清过程中受益。我们预测公司 2023/2024/2025 年营业收入分别为 5235/4966/4655 亿元，归母净利润为 214/215/225 亿元，对应摊薄 EPS为 1.8/1.8/1.9 元/股，当前股价对应 2023 年动态 PE8.4 倍。维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，公司持续减值风险。 财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 452,798 503,838 523,500 496,594 465,487 增长率 yoy（%） 8.0 11.3 3.9 -5.1 -6.3 归母净利润（百万元） 22,524 22,618 21,445 21,460 22,461 增长率 yoy（%） -45.7 0.4 -5.2 0.1 4.7 EPS 最新摊薄（元/股） 1.89 1.90 1.80 1.80 1.88 净资产收益率（%） 9.7 9.3 8.5 7.6 7.8 P/E（倍） 8.0 8.0 8.4 8.4 8.0 P/B（倍） 0.8 0.7 0.7 0.7 0.7 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2023 年 4 月 4 日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 4 月 4 日收盘价(元) 15.15 总市值(百万元) 180,750.25 总股本(百万股) 11,930.71 其中自由流通股(%) 81.44 30 日日均成交量(百万股) 72.63 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《万科 A（000002.SZ）：融资端政策进入落地阶段，公司作为优质房企频获资金支持》2022-11-24 2、《万科 A（000002.SZ）：业绩小幅正增长，投资收缩聚焦一二线》2022-10-30 3、《万科 A（000002.SZ）：业绩正增拿地聚焦，多元业务增长稳健》2022-08-31 -37%-27%-18%-9%0%9%2022-042022-082022-112023-03万科A沪深300 2023 年 04 月 06 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2021A 2022A 20