什么是房地产新的发展模式？

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年 03 月 30 日 专题研究 政策研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 什么是房地产新的发展模式？ 最近一年走势 相关报告 《开年看地产系列——二线城市房地产市场怎么走？ *夏磊》——2023-03-16 《扩大内需的三大路径 *夏磊》——2023-03-11 《开年看地产系列——一线城市房地产市场有没有开门红？ *夏磊》——2023-02-15 《2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-07 《2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23 《2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2022-12-18 《 曙光乍现 *夏磊》——2022-12-10 《 俄乌冲突之后的俄罗斯经济：韧性和隐忧 *夏磊》——2022-11-12 《 房地产这十年 ——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-23 《 政策性银行发力促基建 *夏磊》——2022-07-27 《 从新生儿数量看入学压力 *夏磊》——2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关键时期，房地产新的发展模式，是扩内需、转方式、调结构的重要支点。2021 年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发展模式”。 什么是新模式？模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式，包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵；三是新的行业基本制度。 本文探讨这三个维度。 ◼ 房地产市场参与主体新的行为模式 1、消费者行为转变，由买房转向租购并举 过去居民住房消费以购房为主。一是自住需求旺盛，城镇化进程快速推进，在过去很长一段时间内，我国处于住房短缺时期。二是房地产投资属性强，房价持续上涨，全国商品住宅销售均价从 1999 年的1843 元/平方米上涨到 2022 年的 10185 元/平方米，年化增速 7.7%，核心城市房价涨幅更大。三是东方置业文化影响。四是住房租赁市场尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求。 在大城市租房住逐步成为一种新选择。根据统计局七普数据，2020年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为 35.8%、36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住非常普遍，原因有四：一是能更灵活地能满足各个群体的住房需求。对于高收入群体，虽具备买房实力，由于工作变动，或是子女上学，都需要就近租房；对于中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，租房能满足基本居住需求；对于低收入人群，可选择租金较低的房源来满足住房需求。二是房价高，还款压力大，租房住为买房过渡。大城市就业机会多，人才、资本等要素更集聚，医疗、教育、基础设施等城市配套功能更完善，对人才吸引力强，旺盛的住房需求支撑下房价高是必然趋势。对于刚就业的大学生等群体来说，可通过租房缓解购房压力。三是多主体供给，可选择房源类型更多。除了可选择市场化的个人房源、长租公寓之外，还可以选择保障性质的保障性租赁住房、公租房、廉租房等。2021 年全国 40 城筹集保障性租赁住房 94.2 万套（间）、2022 年预计 240 万套（间）、“十四五”计划新增 650 万套（间）。四是住房观 -0.2429-0.1943-0.1457-0.0972-0.04860.000022/2 22/3 22/4 22/5 22/7 22/8 22/9 22/1022/1122/12 23/1 23/2沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 《 下半年房地产政策展望 *夏磊》——2022-06-23 《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29 《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26 《 稳增长的四大基建发力点 *夏磊》——2022-05-06 《稳增长的专项债进度如何？*夏磊》——2022-03-22 《从政策松到市场稳要多久？*夏磊》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《释放消费潜力的四大路径*夏磊 》—— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《实现共同富裕的房地产路径*夏磊》——2021-10-10 《房企债务周期形成及演化*夏磊》 —— 2021-09-23 念变化。对于一部分人来说，“房子是用来住的”，买还是租都一样，不仅能通过相对更低的门槛享受与买房同样的居住品质，而且可以自由切换居住环境，还可以拥有更多现金流来提升生活质量。 租购并举是发达经济体住房市场的显著特征。国际经验看，租赁是发达经济体住房市场的重要供给力量。对比租赁人口比重，欧盟 27 国平均水平 30.1%（2020）、瑞士 57.8%（2021）、德国 50.9%（2021）、奥地利 45.8%（2021）、美国 34.2%（2022）、日本 36.0%（2021）、韩国 44.8%（2018），租房住在一些国家甚至是主流。大城市租房住更为普遍，2017 年美国迈阿密 66.7%、纽约 64.6%、波士顿 63.1%、洛杉矶 60.1%、旧金山 56.6%的人租房住，2018 年中国香港 49%、2020 年日本东京 51.2%、2021 年德国柏林 85%的人选择租房住。 2、房企行为转变，由追求速度转向注重品质 房企“三高”模式走向终结。在过去，房企在房地产金融弱监管、项目去化快、房价持续较快上涨等因素叠加刺激下，普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式快速获取土地和金融资源。但当前这一模式运转的前提已发生变化：一是