房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年2月）：百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 3 月 26 日 行业研究 百城宅地供需缩量，22 城土拍分化延续 ——土地市场月度跟踪报告（2023 年 2 月） 房地产（地产开发） 1-2 月，百城宅地供需延续缩量，受二线城市成交结构影响，成交均价小幅反弹。 1-2 月，百城宅地供应建面 3009 万平，同比-28.8%；成交建面 2911 万平，同比-21.6%；成交楼面均价为 4572 元/平，同比+15.0%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 174.5 万平，同比-71.9%；成交建面 53.2 万平，同比-67.0%；成交楼面均价为 24,843 元/平，同比-16.8%。 百城中二线城市宅地供应建面 1050.6 万平，同比+9.5%；成交建面 735.6 万平，同比-33.7%；成交楼面均价为 9,000 元/平，同比+187.2%。 百城中三线城市宅地供应建面 1784.3 万平，同比-32.6%；成交建面 2121.9 万平，同比-13.2%；成交楼面均价为 2,529 元/平，同比-4.7%。 1-2 月，TOP50 房企新增土储价值同比-24.7%，新增土储面积同比-17.3%。 1-2 月，TOP50 房企新增土储价值 1075 亿元，同比-24.7%。新增土储价值 TOP3房企为华润置地（116.6 亿元）、建发房产（67.3 亿元）、越秀地产（59.1 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 1786 万平，同比-17.3%；新增土储面积 TOP3 房企为岳阳城投（84.4 万平）、华润置地（68.5 万平）、永州经投发展（64.9 万平）。 22 城部分城市开始集中公告、分散土拍，市场追逐核心地块，土拍成交分化明显。 截至 2023 年 3 月 24 日，22 城中共有苏州、杭州、上海、北京、深圳、广州等18 个城市发布了 23 年第一批集中供地公告，其中，共有 7 城已开启 23 年首轮土拍；具体来看，苏州、杭州、郑州、南京已完成 2023 年第一批次集中土拍，北京、广州、成都仅完成首轮供地计划中的部分土地出让，上述 7 城合计成交建面约 489 万平，成交总价合计约 692 亿元，成交楼面均价约 14150 元/平米，整体成交溢价率约 6.8%，核心城市核心地块触顶成交情况有所增加，整体土拍溢价率略有提升，非核心地块零溢价成交情况居多，土地市场成交保持分化。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用 REITs 提高资产回报率的房企，建议关注万科 A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/1沪深300300地产 -50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/1恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20230317 楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2023 年 2 月） 20230312 需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2023 年 2 月） 20230305 防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场——对 2023 年政府工作报告的点评 20230301 百强销售边际改善，期待温暖小阳春——房地产行业百强销售月报（2023 年 2 月） 20230228 促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好——对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评 20230224 1 月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖——土地市场月度跟踪报告（2023年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-2 月百城土地供需累计同比企稳回正 ................................................................................................... 3 1.2、1-2 月百城宅地供需缩量，成交边际改善 .......................................................................