物业管理行业事件点评-万物云：循环型业务实现有质量的增长，蝶城与空间物联战略持续推进

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 4 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著》20230402 《建发国际集团：营收业绩高速增长，在手现金实现双位数增长》20230402 《万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化》20230331 《华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛》20230329 《绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化》20230329 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 物业管理行业事件点评 万物云：循环型业务实现有质量的增长，蝶城与空间物联战略持续推进 事件：万物云发布 2022 年年报，实现营业收入 301.1 亿元，同比+27.0%；归母净利润 15.1 亿元，同比-9.4%。公司拟每股派发现金红利 0.241 元（含税），分红率为 17.2%。 核心观点  公司核心业务保持有质量的增长，开发商相关业务受客观因素影响。2022 年公司实现营业收入 301.1 亿元，同比增长27.0%。其中，社区空间居住消费服务收入 165.8 亿元，同比增长 26.0%；商企和城市空间综合服务收入 111.4 亿元，同比增长 28.2%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 23.8 亿元，同比增长 28.5%。2022 年公司毛利率 14.1%，同比下降 2.9个百分点，经调整后的毛利率（剔除历史收购带来的客户关系摊销后计算所得的毛利率）为 15.9%，同比下降 1.8 个百分点，主要受外部客观因素及经济环境影响，居住相关资产服务及开发商类增值服务等业务的毛利率有所下降。其中，核心业务保持有质量的增长。循环型业务（包括社区空间居住消费服务中的住宅物业管理服务、商企和城市空间综合服务中的物业及设施管理业务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务中的 BPaaS 解决方案业务）2022 年实现收入 233.5 亿元，同比增长 35.1%，收入占比 77.6%，提升 4.6 个百分点；循环型业务毛利率 13.8%，同比提升 0.1 个百分点。2022 年公司实现归母净利润 15.1 亿元，同比下降 9.4%，归母净利润率为 5.0%，同比下降 2.0 个百分点。除了受到毛利率下滑带来的影响外，还有以下两方面的因素：1）公司销售费用同比大幅增加 75.1%至 4.5 亿元，销售费用率同比提升 0.4 个百分点至 1.5%，主要由于在市场环境不佳的背景下为保持收入增长及进入新城市、新行业、新赛道导致的营销费用增加。2）收并购导致无形资产摊销 5.7 亿元，同比增长 194.0%，主要为过往收购的阳光智博和伯尔尼物业带来的客户关系摊销。截至 2022 年末，公司持有现金 133.5 亿元，同比增加 107.5%，主要为年内上市收到募集资金（50.7 亿元）及经营性活动产生的现金净流入（27.6 亿元，同比小幅下降 2.5%）。  社区空间居住消费服务：1）住宅物业服务：2022 年实现收入 148.1 亿元，同比 30.3%，占总收入的 49.2%；毛利率 9.9%，同比下降 1.2 个百分点；经调整的毛利率为 11.6%，与去年同期持平。由于该业务稳定、可靠、高质量的服务获得客户认可，支持公司达成长期领先的收缴率，预收物业费余额 39.8 亿元，实现预收应收比（预收账款与应收账款比值）4.1倍。截至 2022 年，在管住宅项目数量 3446 个，较 2021 年末增加 623 个。在管项目中 59.1%来自于第三方外拓，占比较2021 年末提升了 2.2 个百分点。2）居住相关资产服务：2022 年实现收入 13.5 亿元，同比增长 7.6%，占总收入的 4.5%；实现毛利率 27.6%，同比下降 2.7 个百分点。作为公司的蝶城战略相关业务，尽管 2022 年受到“无法入户”等疫情客观因素较大影响，但公司仍将加大该业务板块的团队建设与平台建设投入，“蝶城+房屋焕新”得到广泛认可。3）其他社区增值服务：2022 年实现收入 4.2 亿元，同比下滑 22.4%，占总收入的 1.4%，主要原因是与房屋销售相关的车位销售服务下滑明显；毛利率同比下降 17.2 个百分点至 63.6%。该业务并非公司主要发力的业务，未来贡献收入占比预计将越来越小。  商企和城市空间综合服务：1）物业和设施管理服务：2022 年实现收入 75.4 亿元，同比增长 42.7%，毛利率 12.2%，同比下降 1.5 个百分点。截至 2022 年，在管物业和设施管理项目数量 1829 个，较 2021 年末增加 264 个，其中商企物业服务项目(PM)747 个，较 2021 年增加 92 个；综合设施管理服务项目(FM)1082 个，较 2021 年增加 172 个，收入的增长主要受益于公司在客户多元化方面的深耕，以及对超高层、超大型复杂综合体等高净值项目中的强劲竞争优势。尽管整体环境、经济周期影响了少数客户的支付安排，但公司仍通过加强账期管理，将收缴时间控制在合理范围内，2022 年的物业及设施管理服务应收账款周转天数为 55 天。2）开发商增值服务：2022 年实现收入 29.4 亿元，同比下降 4.2%，占总收入的 9.7%，毛利率 13.9%，同比下降 5.6 个百分点。由于去年开发行业的景气度走低，导致公司案场业务、前介业务的收入下降。3）城市空间整合服务：2022 年实现收入 6.6 亿元，同比增加 95.5%，占总收入的 2.2%，毛利率 8.2%，同比下降 9.2 个百分点，毛利率下滑主要是因为各地客户的需求波动。截至 2022 年末，公司已在全国 36 个城市落地 84个城市空间整合服务项目。在城市空间整合服务上，公司约三成合同以控股、直委方式承接，七成合同以少数股权操盘方式落地。  蝶城战略：蝶城模式得到初步验证。“蝶城+”是万物云正在构建的产业互联生态，即在 3 公里半径的地理空间内，打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变，人员调度从小区内变为跨小区，效率得到改变。2022年蝶城数量从 459 个增长到 584 个。通过对蝶城内项目的设备、设施等进行智能化改造或升级，实现智能物联，在此基础上，对供应链进行整合，打造蝶城内以工单为驱动的流程变革。2022 年公司已经完成提效改造 38 个蝶城，涉 329 个项目，实现收入 8.2 亿元，相关投入改造 1.6 亿元，完成对 38 个蝶城的改造后，2022 年内即为基础住宅物业带来超过3000 万元的提效，作用至全年可提升