房地产行业第15周周报：新房、二手房成交同比增速均由正转负；上海首笔国企收购存量房转保租房贷款落地

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 4 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 15 周周报（2026 年 4月 4 日-2026 年 4 月 10 日） 新房、二手房成交同比增速均由正转负；上海首笔国企收购存量房转保租房贷款落地 新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。 核心观点  新房成交面积同环比均由正转负。第 15 周 47 城新房成交面积 207.0 万平，环比下降 53.3%，同比下降 16.2%，同比增速较上周下降 51.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-63.3%、-49.2%、-50.7%，同比增速分别为 0.4%、-15.8%、-23.3%，一线城市同比增幅较上周收窄 74.6 个百分点，二、三四线城市同比增速下降 44.5、45.8 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第15周 23城二手房成交面积 226.7万平，环比下降 20.0%，同比下降 11.1%，同比增速较上周下降 35.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-32.3%、-12.3%、-10.2%，同比增速分别为-9.5%、-13.8%、-6.6%，一、二、三四线城市同比增速分别下降30.4、38.9、35.9 个百分点。  新房库存面积环比上涨、同比下降；去化周期同环比均上涨。截至第 15 周末，13 城新房库存面积 7639.8 万平，环比增速为 8.4%，同比增速为-1.3%；去化周期21.7 个月，环比上升 1.7 个月，同比上升 2.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.1、20.1、55.2 个月，一线城市环比下降 0.1 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.3、21.0 个月，一、三四线城市同比分别下降 1.1、1.2个月，二线城市同比上升 6.0 个月。  土地市场成交量环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第 14 周百城全类型成交土地规划建面为 1105.6 万平，环比上升 0.4%，同比下降 32.4%；成交总价为 185.4 亿元，环比下降 22.6%，同比下降 48.4%；楼面均价 1677.1 元/平，环比下降 23.0%，同比下降 23.6%；土地溢价率为 9.3%，环比上升 6.8 个百分点，同比上升 6.6 个百分点。  房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第 15 周房地产行业国内债券总发行量为 123.5 亿元，环比上升 278.8%，同比下降 41.8%。总偿还量为 119.7 亿元，环比下降 17.7%，同比上升 4.5%；净融资额为 3.8 亿元。  板块相对收益有所上升。第 15 周房地产行业绝对收益为 4.0%，较上周上升 9.4pct，相对收益（相对沪深 300）为-0.4%，较上周上升 3.6pct。房地产板块 PE 为 29.37X，较上周上涨 0.16X。 政策  工商银行上海市分行为上海奉贤发展(集团)发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾亿 6 元。上海今年以来相关工作不断推进。2 月 2 日上海三区（浦东新区、静安区、徐汇区）试点启动二手房收购用于保租房，目前正处于房屋登记阶段，根据财联社报道，相关涉及房源已超过三百多套。3 月 31 日，上海市“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约。这都标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。 投资建议  我们认为，从 2026 年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注 4 月的政治局会议相关表述以及 5 月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在 2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此 2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年 4 季度市场对 27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 4 月 13 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市