房地产行业2023年4月投资策略：销售持续复苏，优选增长标的

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年03月30日超 配房地产行业 2023 年 4 月投资策略销售持续复苏，优选增长标的核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业周观点-销售延续复苏拿地热度略降，REITs 试点范围拓宽至购物中心》 ——2023-03-28《房地产行业周观点-央行降准利好地产基建，销售延续复苏势头》 ——2023-03-20《数据背后的地产基建图景（二）-地产基本面边际修复且竣工表现靓眼，基建投资开年迎高增》 ——2023-03-16《统计局 1-2 月房地产数据点评-维持竣工确定性强于销售的判断》 ——2023-03-15《房地产行业周观点-新房销售复苏节奏趋缓，二手住宅成交势头良好》 ——2023-03-14行业：重点城市销售延续复苏，土地溢价率小幅下滑。根据统计局数据，2023年 1-2 月，商品房销售额 15449 亿元，同比-0.1%，降幅较 2022 年 12 月收窄 27.6 个百分点，较 2022 全年收窄 26.7 个百分点；商品房销售面积 15133万平方米，同比-3.6%，降幅较 2022 年 12 月收窄 27.9 个百分点，较 2022全年收窄 20.7 个百分点。我们认为，销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心逐步重筑。从新房维度，30 城商品房成交量持续复苏。重点城市中，2023 年截至 3 月 25 日，30 城商品房成交面积 3155 万㎡，同比-1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-10%、-4%、+3%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-2%、-3%、+4%。从二手房维度，样本 8城交易势头依旧良好。2023 年截至 3 月 24 日，样本 8 城二手住宅当周成交面积 208 万㎡，连续五周保持高位，当年累计成交面积 1610 万㎡，累计同比+91%，较 2021 年同期+3%，较 2019 年同期+57%。拿地方面，2023 年截至 3 月 26 日，100 大中城市住宅类用地当周成交面积344 万㎡，当年累计成交面积 7657 万㎡，累计同比-12%，较 2021 年同期-13%，较 2019 年同期+20%，较前期表现略显颓势。100 大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.7%，低于往年同期，且较前期热度呈下滑趋势。板块：3 月跑输沪深 300 指数 6.2 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 7.1%，跑输沪深 300 指数 6.2 个百分点，在 31 个行业中排 27名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 8.3 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 34.8%，比 2021 年估值水平（10.2 倍动态 PE）低 18.5%。投资策略：销售持续复苏，优选增长标的。2023 年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。证监会、发改委均发文将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入 REITs 试点资产范围，利好持有大量优质购物中心的房企实现“投融管退”的最后一环，缓解资金压力。尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，重点城市销售持续复苏，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，4 月组合推荐越秀地产、华润置地。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：重点城市销售延续复苏，土地溢价率小幅下滑..................................................................4统计局销售数据降幅收窄.................................................................................................................................. 4重点城市新房、二手房交易均延续复苏态势..................................................................................................4住宅类用地成交量及溢价率水平有所下滑......................................................................................................7板块：3 月跑输沪深 300 指数 6.2 个百分点...................................................................................7投资策略：销售持续复苏，优选增长标的......................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................8免责声明............................................................................................................................................10请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比...................................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比...................