房地产行业事件点评：华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 3 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 《未提及“房住不炒”；预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》20230305 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》20230117 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业事件点评 华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛 事件：华润置地发布 2022 年年报，实现营业收入 2070.6 亿元，同比-2.4%；归母净利润 280.9 亿元，同比-13.3%；归母核心净利润 270.0 亿元，同比+1.5%。公司拟每股派发现金红利 1.401 元（含税），分红率为 35.6%。 核心观点  受地产开发业务结算规模下行、投资性物业租金减免的双重影响，公司营收规模有所下降，但核心净利润规模仍有增长；利润率水平处于行业领先地位。2022 年公司营业收入同比下降 2.4%。其中地产开发物业收入 1761.6 亿元，同比下降 4.2%，主要是由于结算规模下降，2022 年公司结算面积 1233 万平，同比下降 16.5%；投资性物业收入 170.2 亿元，同比下降 2.4%，主要是受到租金减免的影响。2022 年公司归母净利润同比减少 13.3%，主要是因为：1）结算利润率下行；2）财务费用同比增加 38.1%至 17 亿元，财务费用率较 2021 年提升了 0.2 个百分点至 0.8%；3）2022 年投资收益 41.0 亿元，同比下降 4.6%。但同时，我们也注意到随着经营效率的提升，公司的销售费用率和管理费用率分别改善 0.1 和 0.2 个百分点至 2.8%、2.6%。少数股东损益 42.8 亿元，同比下降 14.3%，少数股东损益占净利润的比重同比下降 0.2 个百分点至13.2%。盈利能力虽然有所下降，但利润率水平仍处于行业的领先地位。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 26.2%、15.6%、13.6%，同比分别下降 0.8、2.0、1.7 个百分点，ROE 也因此下降 2.8个百分点至 11.5%。2022 年公司扣除投资物业重估增值后的核心归母净利润为 270.0 亿元，同比增长 1.5%；归母核心净利润率为 13.0%，同比提升 0.5 个百分点。截至 2022 年末，公司预收账款 2477.7 亿元，同比增长 16.5%，预收款项/营业收入的比例为 1.20，同比提升 0.19，未来业绩保障程度明显提升。  公司在手现金充裕，充分利用低息融资成本优势。1）在手资金充裕，受限现金占比较小。截至 2022 年末，公司非受限现金 955.4 亿元，同比下降 10.5%，受限现金 19.2 亿元，同比下降 2.6%，受限现金占总现金的比重不到 2%。2）公司拓展融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。截至 2022 年末，公司有息负债规模 2171 亿元，同比增长 13.3%；一年内到期的短期有息负债占比 28.2%，同比下降 0.2 个百分点；平均债务期限拉长至 5.4 年。公开市场融资方面，公司 2022 年以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资 391 亿元。融资成本维持行业内最低梯队，2022 年平均融资成本约 3.75%，较 2021 年小幅上升 4BP。3）截至 2022 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 59.0%，较 2021 年下降 1.4 个百分点；净负债率 35.6%，较 2021 年提升 6.5 个百分点；现金短债比为 1.56X，较 2021 年下降 0.4X，“三道红线”稳居绿档。  地产开发板块：1）销售：受益于高能级城市表现，销售规模排名不断提升。2022 年公司实现销售金额 3013亿元，同比下降 4.6%；销售面积 1425 万平，同比下降 18.8%；公司地产开发销售板块的排名上升至第四位，较 2021 年提升了 4 名，市占率也提升至 2.26%，较 2021 年提升了 0.52 个百分点，进一步夯实行业低位。2022 年公司销售均价同比提升了 17.5%至 21146 元/平，主要是由于经济基本面相对较好、需求相对更有韧性的华东与华北地区销售额占比分别同比提升了 8.6、5.7 个百分点至 22.7%和 31.9%。2023 年 1-2月公司销售金额 402 亿元，同比增长 60.4%，排名第五。2）拿地：坚持“调结构、调节奏、调布局”战略，聚焦高能级城市。2022 年公司新获取项目 71 个，新增土地建面 1095 万平，同比下降-23.9%；由于一二线城市投资占比 92%，楼面均价 13172 元/平，同比增长 27.2%；拿地金额 1442 亿元，同比下降 3.2%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为 47.9%，较 2021 年提升了 0.7 个百分点；权益拿地金额 1102 亿元，权益拿地比例同比提升 0.8 个百分点至 76.4%。2023 年 1-2 月公司拿地金额 117 亿元，同比虽下降 14.9%，但排名拿地榜单第一位，拿地强度 29.0%，同比下降 25.6 个百分点。3）土地储备：截至 2022 年年末，公司总土地储备 6478 万平，同比下降 5.7%，其中开发物业土储 5491 万平，华东、华北、华南地区均占 16%。2023 年公司可售货源 5384 亿元，89%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市。4）结算：2022 年公司开发物业结算收入 1761.6 亿元，同比下降 4.2%；结算面积 1233 万平，同比下降 16.5%；开发物业结算毛利率维持在 23.0%的行业高位，同比小幅下降 0.7 个百分点。截至 2022 年年末，公司已售未结的签约额为 2493 亿元，其中 1632 亿元计划于 2023 年结算，将对 2023 年的结算形成有效支撑。  经营性不动产业务：2022 年公司投资性物业收入170