房地产行业事件点评：绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 3 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 《未提及“房住不炒”；预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》20230305 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》20230117 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业事件点评 绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化 事件：绿城中国发布 2022 年年报，实现营业收入 1271.5 亿元，同比+26.8%；归母净利润 27.6 亿元，同比-38.3%；归母核心净利润 64.1 亿元，同比+11.3%。公司拟每 10股派发现金红利 0.5 元（含税），分红率为 48.5%。 核心观点  营业收入与核心净利润规模稳步增长，受汇兑损益、计提减值的影响归母净利润同比下滑。2022 年公司营业收入同比增长 26.8%；归母净利润同比减少 38.3%。营业收入稳步增长，一方面开发业务实现营收1175.4 亿元，同比增长 31.0%，因为房地产项目结转面积同比增长 34.0%至 587.7 万平；另一方面代建业务实现收入 24.5 亿元，同比增长 19.5%。归母净利润下滑的主要原因：1）因人民币贬值计提汇兑净损失13.7 亿元（2021 年净收益 3.8 亿元）。2）基于市场环境变化，计提非金融资产减值损益 15 亿元，同比增长 265%。3）少数股东损益占比大幅提升 27.2 个百分点至 69.0%。扣除汇兑损益、减值计提等影响后，归母核心净利润同比增长 11.3%。公司盈利能力有所下滑。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率、归母核心净利润率分别为 17.3%、7.0%、2.2%、5.0%，同比分别下降 0.8、0.7、2.3、0.7 个百分点，ROE也因此下降 5.2 个百分点至 7.7%。公司预收款项合计为 1478.5 亿元，同比下降 0.7%，预收款项/营业收入的比例为 1.16，同比下降 0.32。  公司财务稳健，通过主动降低短债比重、提前偿还债务等措施调整融资品种，有效降低融资成本。1）在手资金充裕，截至2022 年末，公司货币资金663.1 亿元，同比下降3.0%。2）公司境内外融资渠道畅通，优化债务结构。截至2022 年末，公司有息负债规模1401.2 亿元，同比增长4.9%；2022 年融资成本降低 0.2 个百分点至4.4%。公司主动降低短债占比，一年内到期的短期有息负债余额 269 亿元，同比下降 29.6%，占总有息负债的比重为 19.2%，较2021 年末下降了 9.4 个百分点。2022 年公司完成 200.2 亿元的国内债券发行，平均发行期限为 2.18 年，较 2021 年增加了0.43 年，平均融资成本3.43%，较2021 年下降12BP。截至2022 年末，公司尚有460.6 亿元的国内债券发行额度。2022 年公司还成功发行了首笔3 年期、本金4 亿美元、票息2.3%的绿色增信债券，同时增发了2025 年到期、本金 1.5 亿美元、票息 4.7%的优先票据。借助央行政策支持，与中国银行落地行业内首笔内切外贷，金额 1.2 亿美元。公司2022 年提前偿还共计6.31 亿美元银团及双边贷款，主动降低短债。此外，公司加快了偿还永续债的进程，2019 年末永续债余额曾高达 212 亿元，2021 年末为 108 亿元，2022 年公司提前赎回所有境外永续债券，而境内永续债仅剩15 亿元，计划于2023 年清零，此举降低了融资成本较高的债务的同时，也进一步改善了业绩情况。3）截至2022 年末，公司剔除预收账款的资产负债率71.2%、净负债率66.2%、现金短债比为2.46X，分别较2021 年提升了0.2 个百分点、5.6 个百分点和0.68X，“三道红线”处于黄档，公司计划2023 年进入绿档房企行列。  核心管理人员积极参与股权激励计划，对公司未来发展充满信心。2022 年 4 月公司开始实施新一轮的股权激励计划，截至 2022 年 11 月初，已陆续从市场购入合计 542.5 万股股份以作股份激励，占公司总股本的 0.21%。  销售：受益于高能级城市表现，销售规模排名与权益比不断提升。2022 年公司实现总合同销售额 3003 亿元，同比下降 14.4%。1）自投项目：销售规模 2128 亿元，同比下降 20.2%，自投项目的权益销售金额为1224 亿元，销售权益比例 57.5%，同比提升了 3 个百分点，自投销售规模跻身行业第 8，较 2021 年提升 5位。一二线城市销售额占比达 85%，去化率达 63%，市场供需较好的长三角地区占比 63%，重点城市深耕能力持续提升，杭州、宁波、西安、天津、济南等核心城市销售排名当地前五，北京、长沙、大连等城市排名前十。2022 年销售均价 26835 元/平，同比下降 5.6%。2）代建项目：销售规模 875 亿元，同比增长 3.8%，在行业整体下行的背景下，代建项目的销售规模逆势实现正增长。2023 年 1-2 月公司实现总合同销售额 314 亿元，同比增长 14.6%，排名第九。1）自投项目：销售规模 248 亿元，同比增长 17.5%，自投项目的销售权益比例进一步提升至 63.3%。2）代建项目：销售规模 66 亿元，同比增长 4.8%。  土地储备：公司土储合理转化提速，长三角区域布局优势突出。2022 年公司新增项目 27 个，总建面约 408万平，同比下降 76.7%；拿地总金额 596 亿元，同比下降 62.5%，权益拿地金额 408 亿元，拿地权益比例68.4%，较 2021 年提升了 9.4 个百分点；拿地强度（拿地金额/自投项目销售金额）为 28.0%，较 2021 年下降了 31.6 个百分点；拿地楼面均价 14620 元/平，同比增长 61.0%，2022 年新增可售货值 1037 亿元，同比下降