绿城服务(2869.HK)2022年年度业绩点评：全年业绩承压，物业服务基本盘稳健

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·港股公司简评 房地产 全年业绩承压，物业服务基本盘稳健——2022 年年度业绩点评 核心观点 2022 年公司受房地产行业环境及疫情反复影响，归母净利润下滑35.3%，主要是由于公司成本上涨导致利润率下滑以及应收账款及其他应收款减值增加、金融资产减值增加。我们认为公司物业服务基本盘稳健，园区服务、咨询服务有望随着经济复苏、房地产行业回暖而逐步改善，我们看好公司未来的持续成长。 事件 公司公布 2022 年业绩，实现营业收入 148.6 亿元，同比增长18.2%；实现核心经营利润 9.8 亿元，同比下降 9.1%；实现归母净利润 5.5 亿元，同比下降 35.3%。 简评 全年业绩受宏观环境及疫情反复影响负增长。公司发布 2022 年业绩，实现营业收入 148.6 亿元，同比增长 18.2%；实现核心经营利润 9.8 亿元，同比下降 9.1%；实现归母净利润 5.5 亿元，同比下降 35.3%。业绩下滑主要是由于：1. 应收账款及其他应收款减值准备增加，金融工具等资产减值增加；2. 受房地产行业环境及疫情反复影响公司成本有所上涨，实现毛利率 16.2%，较上年下滑 2.3 个百分点。 物业服务稳健增长，非住转型扎实推进。2022 年公司物业服务实现收入 94.5 亿元，同比增长 21.6%，实现毛利率 12.1%，较 2021年下降 0.4 个百分点。公司在管面积 3.84 亿方，同比增长 26.3%，合管比达 1.99，储备项目充足。在管面积中华东地区占比 59.1%，优质的区域分布保障了公司平均物业费处于高位，2022 年达 3.2元/㎡/月，与上年基本持平。公司在非住物业方面持续发力，2022年非住在管面积 7400 万方，储备面积已达 1.15 亿方。 物业资产管理拖累园区服务增速，2023 年有望改善。公司 2022年实现园区业务收入 28.5 亿元，同比增长 9.1%，分类别来看，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务和文化教育服务均实现双位数增长，其中居家生活服务同比增速达 32.5%，但是受制于 2022 年房地产市场下行，房产经纪业务和车位销售业务表现疲软，导致物业资产管理服务收入同比下滑 15.1%，对整体收入造成拖累，预计随着 2023 年房地产市场逐步回暖，物业资产管理业务有望改善。 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2023 年 03 月 29 日 当前股价： 4.70 港元 目标价格 6 个月： 6.09 港元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -9.72/0.93 -16.33/-13.41 -29.11/-22.77 12 月最高/最低价（港元） 9.03/3.22 总股本（万股） 323,237.96 流通 H 股（万股） 323,237.96 总市值（亿港元） 159.03 流通市值（亿港元） 159.03 近 3 月日均成交量（万） 446.01 主要股东 Orchid Garden Investment 31.40% 股价表现 相关研究报告 2022-08-30 【中信建投房地产】绿城服务(2869):精耕细作带来利润率提升，业绩稳健彰显国企风范——2022 年中报点评 -49%-29%-9%11%31%51%2022/3/112022/4/112022/5/112022/6/112022/7/112022/8/112022/9/112022/10/112022/11/112022/12/112023/1/112023/2/11绿城服务恒生指数绿城服务(2869.HK) 1 港股公司简评报告 绿城服务 请参阅最后一页的重要声明 咨询服务受房地产环境及疫情影响较大，科技服务表现亮眼。2022 年公司咨询服务实现收入 20.7 亿元，同比增长 5.4%，但毛利仅实现 4.7 亿元，同比下降 20.3%，毛利率为 22.7%，相较上年下降 7.3 个百分点，主要是受到房地产行业环境和疫情反复的影响，预计 2023 年随着经济向好，市场逐步回暖，该分部业务将得到改善。科技服务实现收入 4.9 亿元，同比增长 121.6%，毛利率达 40.9%，同比略降 1.9 个百分点，随着数字化的受重视程度提高，未来有望持续驱动公司增长。 目标价 6.09 港元，维持买入评级。我们预测公司 2023-2025 年 EPS 为 0.21/0.26/0.31 元（原预测 2023-2024年为 0.36/0.44 元）。考虑公司关联公司销售稳健、自身外拓能力较强，给予 2023 年 25 倍 PE，对应目标价 6.09港元（使用汇率 1 港元=0.88 人民币元）。 风险分析： 1）公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争，公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓。2）公司毛利率面临压力。公司收取的物业费基本恒定的，调价相对来说比较困难，但公司需要面对人工成本每年的上涨，如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。3）非经营性因素持续影响公司利润释放。公司作为滨江服务的基石投资人持有滨江服务低于 5%股权，由于该部分按公允价值核算，其每年的价值会随着滨江服务的股价变动有所调整，未来也会持续影响公司利润；除此之外，公司 2022 年计提一定应收款项及其他应收款减值准备，如果公司后续持续计提，也将对公司利润端表现产生影响。 图表1： 重要财务指标 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 12,566.13 14,856.34 17,988.16 21,606.53 26,423.44 YoY(%) 24.35 18.23 21.08 20.12 22.29 净利润（百万元） 846.28 547.50 693.36 831.15 997.73 YoY(%) 19.12 -35.30 26.64 19.87 20.04 毛利率(%) 18.55 16.17 16.70 16.60 16.45 净利率(%) 7.09 4.25 4.45 4.44 4.35 ROE(%) 12.06 7.69 5.75 4.88 4.52 EPS(摊薄/元) 0.26 0.17 0.21 0.26 0.31 P/E(倍) 17.95 27.75 21.91 18.28 15.23 P/B(倍) 2.16 2.13 1.26 0.89 0.69 资料来源：Wind，中信建投 2 港股公司简评报告 绿城服务