房地产行业：核心城市土拍升温，土地市场行情待启？

中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。2021 下半年以来，房地产市场出现深度调整，房企拿地意愿和拿地能力明显下降，土地市场陷入低迷。根据中指监测，2022 年，全国住宅用地供求规模大幅下降三成以上,央国企、地方国资拿地比例明显提升,地方国资托底现象明显。早在去年，22 城中就有不少城市进行多批次土拍，突破 3 次公告的限制，12 月，自然资源部发文优化“集中土拍”规则，允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”持续了两年的“两集中”土拍规则迎来改善。2023 年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，多地楼市活跃度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市场升温，部分地块竞争激烈，如北京朱辛庄 0028 地块吸引 42 家房企报名，企业参拍意愿较强。部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。一、春节后重点城市市场情绪好转，土拍市场释放积极信号1 月以来，随着疫情影响逐渐消退，在政策带动下，居民预期好转，住房需求得到释放。新房方面，根据中指数据，春节假期后市场活跃度回升，3 月以来重点城市新房成交规模整体较 2 月底有所回落，但成交规模持续保持在较高水平，上周（3 月 13 日-3 月 19 日），重点 50 城商品住宅成交面积同比增长47%。二手房方面，春节后重点城市二手房成交量连续增加，并且市场恢复节奏快于新房，连续 7 周同比增速超 60%，上周重点 10 城二手住宅成交套数小幅回落，但仍为 2019 年以来周度成交高位，同比增长近 100%。图：2021 年以来重点 50 城商品住宅周度成交规模及同比走势核心城市土拍升温，土地市场行情待启？仅供内部参考，请勿外传中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。图：2022 年以来重点 10 城二手住宅周度成交套数及同比走势数据来源：中指数据 CREIS伴随着重点城市交易市场活跃度回升，叠加企业端预期有所好转，2023 年以来土地市场呈现以下两个特点：1.核心城市土拍热度回升，土拍分化延续表：北京 2023 年首次拟出让清单中地块土拍情况（市本级，截至 3 月 23 日）地块区域成交时间竞拍轮次成交溢价率竞得方式获得企业企业性质京土储挂(昌)[2023]003 号昌平2023.3.233015%底价上限+摇号大华民企京土储挂(昌)[2023]002 号昌平2023.3.2310%底价成交首开国企表：北京 2022 年五批次土拍成交情况（市本级）地块区域成交时间竞拍轮次成交溢价率竞得方式获得企业企业性质京土储挂(昌)[2022]076 号昌平2023.2.85315%地价上限+摇号越秀国企京土储挂(石)[2022]074 号石景山2023.2.84015%地价上限+竞现房越秀国企京土储挂(朝)[2022]073 号朝阳2023.2.82315%地价上限+竞现房上限+摇号中建八局央企京土储(房)[2022]077 号房山2023.2.710%底价成交中建一局央企京土储挂(通)[2022]075 号通州2023.2.710%新城基业国企京土储挂(开)[2022]078 号亦庄2023.2.710%京东民企数据来源：中指数据 CREIS3 月 23 日，北京 2023 年首次拟出让清单中 2 宗地挂牌出让，其中京土储挂(昌)[2023]003 号地块（朱辛庄 0028 地块）竞争激烈，共吸引 42 家房企报价参拍，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块。在 2 月 7-8 日完成的 2022 年五批次土拍中， 3 宗触顶（2 宗地竞拍至竞“现房销售”环节，昌平朱辛庄信息园地块达到竞现房销售面积上限，最终摇号成交）。仅供内部参考，请勿外传中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。表：杭州 2023 年以来土拍成交情况（市本级，截至 3 月 23 日）地块区域成交时间竞拍轮次成交溢价率竞得方式获得企业企业性质杭政储出[2023]10 号余杭2023.2.213312%达到最高限价+摇号浙江中豪民企杭政储出[2022]101 号上城2023.2.72812%中天美好民企杭政储出[2022]103 号上城2023.2.72612%北科建地方国资杭政储出[2022]102 号临平2023.2.72512%新城控股民企杭政储出[2023]3 号上城2023.2.212312%华润央企杭政储出[2023]6 号滨江2023.2.212111%伟星民企杭政储出[2023]11 号余杭2023.2.212012%建发国企杭政储出[2023]13 号临平2023.2.211712%浙江交控国企杭政储出[2023]4 号萧山2023.2.211612%南昌市政国企杭政储出[2023]9 号萧山2023.2.211512%南通圆宏国企杭政储出[2023]7 号临平2023.2.211412%中腾置业民企杭政储出[2022]105 号上城2023.2.71110%溢价成交大家房产国企杭政储出[2023]5 号余杭2023.2.2187%滨江民企杭政储出[2023]8 号钱塘2023.2.2131%滨江民企杭政储出[2023]12 号余杭2023.2.2110%底价成交滨江&建航民企杭政储出[2023]14 号富阳2023.2.2110%富阳山水民企杭政储出[2022]104 号临平2023.2.710%兴耀民企杭政储出[2023]15 号临安2023.2.2110%国瑞置业地方国资数据来源：中指数据 CREIS2023 年以来，杭州完成两次土拍，推出 18 宗地块全部成交，无流拍，两次集中土拍均有多宗地块竞拍至最高限价，竞拍至地价上限的占比均在六成以上，仅 4 宗底价成交。表：苏州 2023 年首批次土拍成交情况（市本级，截至 3 月 23 日）地块区域成交时间竞拍轮次成交溢价率竞得方式获得企业企业性质苏地2023-WG-9 号高新2023.2.238115%地价上限+摇号建发国企苏园土挂(2023)01 号工业园2023.2.166515%华润央企仅供内部参考，请勿外传中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。地块区域成交时间竞拍轮次成交溢价率竞得方式获得企业企业性质苏地2023-WG-6 号高新2023.2.231415%朗诗民企苏地2023-WG-7 号高新2023.2.2321.2%溢价成交保利央企苏地2023-WG-4 号工业