基础设施行业REITS研究专题报告：消费基础设施与REITs市场

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 22 页起的免责条款和声明 消费基础设施与 REITs 市场 REITS 研究专题报告｜2023.3.13 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 两会委员提出建议，将优质消费类基础设施纳入公募 REITs 资产池。我们认为，REITs 市场如能纳入消费基础设施，将有利于消费复苏和扩大内需，也将有利于 REITs 市场行稳致远。企业消费基础设施运营是否具备拿地、融资、人员、品牌和战略的独立性，决定了不动产资产运营管理的水平。更专业更独立的资产运营管理，是相关企业提高资产回报的途径，更是 REITs 市场发展的内生要求。 ▍正名：消费基础设施的运营持有和住宅房地产完全无关。我们认为，长时间内，“房地产”一词在大多数社会成员看来，离不开住宅开发、房价和调控的话题。消费基础设施，常常被看成和地产调控相关的特殊房地产类型。实际上，我们认为消费基础设施的营建和持有，在盈利模型、资金流转等方面，和住宅开发并无共同之处。优秀的消费基础设施运营者，能力禀赋也和住宅开发企业差别很大。 ▍REITs 市场如能纳入消费基础设施，既能巩固 REITs 市场繁荣，也能有效促进消费，拉动内需。对 REITs 市场来说，消费基础设施一旦被纳入资产池，产权类 REITs 市值比例持续下降的现状有望得到扭转，投资者选择余地可能更大，市场流动性可能提升。线下消费空间如能加速兴建和提升运营水平，也将有利于促进居民消费，培育新的消费品牌。但我们理解，REITs 政策一路走来，其初衷是推动实体经济发展和繁荣资本市场，而不是应对房地产行业周期性困难，更不是透过 REITs 市场筹集资金用以住宅开发。 ▍优质存量资源是 REITs 产品的成功基石，预计 REITs 上市资产准入，将继续秉承高标准，严要求。我们认为，REITs 市场走上发展快车道，是一面拓宽基础设施企业权益性融资渠道，一面严格保护投资者权益的结果。我们有理由相信，无论消费基础设施是否能纳入 REITs 资产类别，上市 REITs 资产准入都将继续秉承高标准和严要求。所谓高标准严要求，就是一面要求 REITs 底层资产满足收益率底线要求，一面又要求资产产权清晰，运作独立，出表彻底。包括消费类基础设施在内的中国存量基础设施规模十分庞大，我们完全有信心，在高标准严要求之下，可以有足够大规模的 REITs 不断挂牌上市。 ▍消费基础设施业务走向高度独立，是当前企业高质量发展的需要，也可能成为企业参与 REITs 市场未来门槛。从历史规律来看，企业涉足消费基础设施业务是否成功，关键在能否实现融资、拿地、人员、品牌，尤其是战略定位的高度独立。保持业务独立性，常常意味着不动产资产运营管理水平的专业性。专业化的运营管理，可以在中长期增厚底层资产的回报，也可以增加企业透过 REITs 市场出表优质资产的可能。我们认为，如果 REITs 市场纳入消费类基础设施，在商业零售、购物中心等业务领域具备长期独立发展经验的企业将最为受益。 ▍风险提示：宏观经济复苏过程中，部分产权类 REITs 底层资产租金和经营权类REITs 收入出现波动，现金分派率不及预期的风险。部分企业，尤其是部分房地产企业将消费基础设施兴建和持有作为住宅开发业务的辅助，底层资产质量不佳，产权不清，不适宜准入 REITs 市场的风险。REITs 市场历史走势波动较大，市场历史的收益无法反映未来投资回报的风险。 ▍看好产品日益丰富的 REITs 市场。根据我们测算，当前已上市产品中产权类REITs 的 2023 年预计现金分派率约为 3.5%，经营权类 REITs 的 2023 年预计现金分派率约为 7.5%。在流动性相对充裕，宏观经济温和复苏的背景之下，我们认为 REITs 作为一项大类资产，目前处于近来较佳的投资时点。 REITS 研究 评级 强于大市（维持） REITS 研究专题报告｜2023.3.13 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 已上市部分 REITs 产品 2023E 现金分派率情况 资料来源：Wind，各基金产品公告，中信证券研究部 注：股价为 2023 年 3 月 10 日收盘价；预期现金分派率为中信证券研究部根据各 REIT 公告的预期可供分配金额预测得出 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2023E分派率（招募书披露）2023E分派率（按最新收盘价测算）pOmPpPrQwPzRoRpPnOmMoP8O8Q9PpNrRmOsRiNnNmPkPoPtQaQpOoQuOoNnMxNtRmP REITS 研究专题报告｜2023.3.13 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 消费基础设施和房地产调控完全无关 ................................................................................ 6 正名，祛魅和基础设施 REITs 改革 ................................................................................... 6 REITs 市场纳入消费基础设施的多重积极意义 ................................................................. 8 补强产权类 REITs，推动 REITs 市场行稳致远 ................................................................. 9 促进消费，扩大内需 ....................................................................................................... 11 正确理解政策初衷：REITs 市场改革不是为了应对房地产周期变化 ............................... 12 存量资源重要，但独立运营更重要 ................................................................................. 14 核心存量资源，是 REITs 产品推出的基础 ...................................................................... 14 不动产资产运营管理能力 ................................................................................................ 14 业务独立至关重要 ..............................................................