2023年1-2月房地产行业运行情况报告：2月楼市出现多方积极变化 企稳回升有赖政策的持续呵护

12 月楼市出现多方积极变化 企稳回升有赖政策的持续呵护——2023 年 1-2 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：1-2 月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升，显示楼市出现积极变化；然而，从绝对水平来看，楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距，楼市从“企稳”到“回升”仍有赖政策持续呵护。投资端：受新开工面积、施工面积和竣工面积支撑，当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄，其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动，具有更强的确定性；土地市场方面，仍表现为供需两弱，成交低迷。政策端：1-2 月政策仍在供需两端持续发力，需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制，供给端推出《改善优质房企资产负债表计划行动方案》和《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。2023 年政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”，化解风险仍将是年内房地产工作的重点。展望后市，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程。高频数据显示，3 月 1 日-18 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 4295 套，较去年 3 月的 3397 套有 26.43%的增量，结合 1-2 月楼市表现来看，我们认为一季度楼市初具复苏迹象。然而，也需注意 3 月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放，可持续性有待观察，二季度或为观测楼市走向的关键节点。报告正文：一、销售端：1-2 月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升，显示楼市出现积极变化；然而，从绝对水平来看，楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距，楼市从“企稳”到“回升”仍有赖政策持续呵护。1.销售情况1-2 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 15133 万平方米和 15449 亿元，同比分别下降 3.63%2和 0.06%，降幅显著收窄。但需注意，一方面存在 2022 年同期低基数影响，同比降幅显著收窄还需理性看待；另一方面，从绝对水平看，1-2 月销售面积与房地产下行之前，即 2021 年同期的 17363 万平方米相比，还存在较大差距，意味着当前楼市仅进入“企稳”阶段，但尚未出现显著“回升”趋势。图表 1-2： 2021 年-2023 年 2 月全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚从 30 大中城市商品房月度成交数据来看，2 月销售情况明显好于 1 月，但 2 月需求释放是否具有可持续性还需进一步观察。2 月，30 大中城市商品房日均成交套数为 3601 套，同比涨幅为 31.62%，较1 月（2485 套）环比增长 44.92%。但我们也关注到，一方面今年春节错期对 1、2 月份的销售产生一定影响，另一方面，2 月销量的增长或为前期积压需求的释放叠加需求端刺激政策产生的效果，其可持续性尚不能确定。2.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格数据，2 月价格环比上涨城市数量较 1 月有明显增多，由 1 月的 36 个升至 2 月的 55 个，环比下降城市数量由 33 个降至 13 个。具体看，2 月 70 城新建商品住宅价格同比下降 1.86%，降幅较 1 月收窄 0.4 个百分点；环比上涨 0.3%，为 2021 年 9 月以来价格的首次上涨。分城市能级看，一二三线城市 2 月价格环比分别上涨 0.2%、0.4%和 0.3%，其中一二线城市已连续上涨 2 个月、三线城市为连续下跌 17 个月后的首次上涨。图表 3-4：2021 年-2023 年 2 月 70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源： iFind，东方金诚二手房住宅价格变化趋势与新建商品住宅价格趋同，2 月环比下降城市数量由 1 月的 57 个降至 30个，环比上涨城市数量由 1 月的 13 个升至 40 个，继 2021 年 8 月以来上涨城市数量首次超过半数。具体看，2 月 70 城二手住宅价格同比下跌 3.39%，已连续下跌 13 个月，但跌幅首次出现收窄，较 1 月收窄 0.37 个百分点；2 月价格环比上涨 0.7%，较 1 月涨幅增加 0.3 个百分点。分城市能级来看，一二线城市 2 月价格环比分别上涨 0.7%和 0.1%，三线城市价格与上月持平。整体来看，2 月房价走势出现逆转，多数城市价格企稳回升。图表 5-6：2021 年-2023 年 2 月 70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：受新开工面积、施工面积和竣工面积支撑，当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄，其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动，具有更强的确定性；土地市场方面，仍表现为供需两弱，成交低迷。4房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄。具体看，1-2 月房地产开发投资完成额为 13669 亿元，同比下降 5.73%，降幅较上月收窄 6.48 个百分点。我们认为，投资端的修复主要系政策的持续引导叠加楼市复苏迹象所带来的影响，其中新开工面积、施工面积和竣工面积起到支撑作用，土地市场仍保持较低热度。图表 7：2021 年-2023 年 2 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场土地市场表现为供需两弱，土地成交数量维持低位。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，1-2 月 100 大中城市合计供应土地数量 502 宗，成交土地 476 宗，其中 2 月成交 245 宗，同比增长7.93%，但从绝对水平来看，仍处于月度成交量的较低水平。图表 8：2021 年-2023 年 2 月 100 大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）5数据来源：iFind，东方金诚2.开工情况1-2 月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 13567 万平方米、750240 万平方米和13178 万平方米，其中新开工面积和施工面积同比分别下降 9.35%和 4.36%，降幅较去年 12 月收窄 34.94个百分点和 43.88 个百分点；竣工面积同比增长 8.02%，为 2022 年以来的首次转正。我们认为，在政策的持续引导下，1-2 月新开工面积、施工面积和竣工面积出现了不同程度的修复。但相比之下，竣工面积的修复具有更强的确定性，2022 年下半年以来“保交楼”的政策力度有增无减，竣工面积的持续修复受到政策的强力驱动，而新开工和施工面积的进一步修复则有赖楼市的持续回暖。图表 9：2021 年-2023 年 2 月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚三、政策端：1-2 月政策仍在供需两端持续发力，需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制，供给端推出《改善优质房企资产负债表计划行动方案》和《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。2023 年政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”，化解风险仍将是年内房地产工作的重点。（一）坚定“房住不炒”，遵循“因城施策”，建立个人住房贷款利率动态调整长