房地产行业第11周周报：新房成交同环比均上升，央行将实施年内首次全面降准

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 3 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 11 周周报 （3 月 11 日-3 月 17 日） 新房成交同环比均上升，央行将实施年内首次全面降准 本周新房成交同环比均上升，同比增幅进一步扩大；二手房成交环比小幅下滑，同比仍保持高增。土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨，溢价率同比下降、环比上升。 核心观点  本周新房成交同环比均上升，同比增幅进一步扩大；二手房成交环比小幅下滑，同比仍保持高增。43 城新房成交面积 405.7 万平，环比上升 5.8%，同比上升 31.2%，同比增速较上周增加了 18.9 个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为 67.7%、56.2%、82.8%，同比增速较上周分别提升了 38.2、21.3、32.5 个百分点。15 城二手房成交面积 212.8 万平，环比下降 5.7%，同比上升 93.9%，同比增速保持高增；一、二、三线城市同比增速分别为 54.5%、105.8%、315.8%，其中一、三线城市同比增速较上周分别提升了 19.2、66.6 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 3.7 个百分点。  新房库存面积同比下降、环比上升；去化周期同比上升、环比下降。14 城新房库存面积为 1.02 亿平，环比上升 0.2%，同比下降 0.1%，去化周期为 15.0 个月，环比下降 0.6个月，同比上升 0.8 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.5%、0.4%、0.0%；去化周期分别为 12.8、12.9、13.4 个月，环比分别下降 0.4、0.5、0.6 个月。  土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨，溢价率同比下降、环比上升。百城土地成交建面 1191 万平，环比下降 3.9%，同比下降 28.8%；成交土地总价为 69 亿元，环比上升 20.8%，同比下降 52.5%；楼面均价为 575 元/平方米，环比上升 25.5%，同比下降33.2%；百城成交土地溢价率为 3.9%，环比上升 103.7%，同比下降 23.1%。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 205.4 亿元，同比上升 34.5%，环比上升 27.5%；净融资额为-16.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 194.4 亿元，同比上升 27.3%，环比上升 27.8%；净融资额为 95.1 亿元。民企国内债券总发行量为 11.0 亿元，同比上升 267.4%，环比上升 264.2%；净融资额为-111.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.1%，较上周上升 4.8 个百分点；相对沪深 300 收益为 0.1%，较上周上升 1.0 个百分点。房地产板块 PE 为 12.55X，较上周下降 0.09X。北上资金对电力设备、医药生物、传媒加仓金额较大，分别为 39.20、26.35、25.36 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.01%（上周为-0.05%），净买入 2.62 亿元（上周净买入-9.88 亿元）。 投资建议  本周统计局公布 2023 年 1-2 月投资与销售数据，房地产核心指标数据层面全面改善，但多基于去年同期低基数的影响。3 月以来新房、二手房成交显示出持续修复的迹象，我们认为销售大概率将持续改善，投资端的修复或需要更长的时间。此外，央行本周宣布决定于 3 月 27 日全面降准 0.25 个百分点，这是 2023 年首次全面降准（上一次降准为 2022 年 12 月 5 日全面降准 0.25 个百分点），进一步释放流动性。  我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关：光大嘉宝、华润置地、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 3 月 20 日 房地产行业第 11 周周报（3 月 11 日-3 月 17 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ..................................................