物业管理行业研究周报：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 而今迈步从头越：金科服务减值后再出发 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发 事件：3 月 13 日，金科服务发布业绩预告，公告称预计公司 2022 年全年亏损约18-23 亿元，但同期经营性净现金流入约 3.5-4.5 亿元。公司 2022 年录得亏损的原因主要为应收账款及其他应收款的减值计提、主动收缩非业主增值业务以及商誉合理减值。  受关联方及部分第三方大业主流动性危机影响，公司对应收账款及其他应收款进行减值计提，截至 22H1，公司应收账款为 24.57 亿元，其中关联方款项约占 24.57%，为 6 亿元，公司其他应收款为 18.85 亿元，其中关联方款项约占78.06%，为 14.7 亿元。关联方款项合计达 20.7 亿元，由于关联方金科股份为已出险房企，故此部分款项预计将全部计提减值拨备。  受地产行业整体下行影响，公司主动收缩了部分回款保障较差的非业主增值服务业务，预计主要收缩了部分地产销售情况较差的案场服务。  公司对历史期间的并购商誉计提了合理减值，截至 22H1，金科服务商誉达 6.31亿元，就目前上市物企商誉来看，金科服务的商誉并不算高，在 A+H63 名物企中排名第 11。 预计公司本次减值约为 25-30 亿元，2021 年全年，金科服务归母净利润达 10.57亿元，同期经营性净现金流达 4.45 亿元，2022 年公司预计经营性净现金流为 3.5-4.5 亿元，考虑到 2022 年公司非业主增值服务业务收缩，对公司归母净利润影响约为 3 亿元，我们参考 2021 年公司归母净利润-非业主增值业务预计减少利润，公司本次减值合理区间约为 25.57-30.57 亿元。公司公司关联方应收账款+关联方其他应收款+商誉合计 27.01 亿元，我们预计金科服务关联方风险敞口已基本全部计提减值拨备。 展望 2023 年，公司在管面积在关联方交付逐渐减弱的前提下仍有望保持增长，基础物管作为公司的固本之源，仍能为公司带来高确定的收入，此外，公司业主增值服务中超过 50%为旅居+餐饮类业务收入，2023 年此类业务有望迎来较大回升，公司目前控股股东已非金科股份，关联方借款及利益输送等风险减弱，目前民营物企估值仍在历史低位，仍然看好公司 2023 年盈利回归及估值修复。 数据追踪（3 月 13 日-3 月 17 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 3 月 17 日，持有 825.26 万股，较上周下跌 4.74%，持股市值 1.26 亿元。。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2023 年 3 月 13 日至 3 月 17 日，增幅最大的是绿城服务，本周增幅 7.32%。降幅最大的是碧桂园服务，降 2.17%。持股比例最高为保利物业，为 67.78%。持股数量最多为融创服务，为 5.18 亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 3 月 19 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 63 行业平均市盈率（TTM） 14.02 港股市场平均市盈率（TTM） 9.22 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -80%-60%-40%-20%0%20%2022/3/182022/4/82022/4/292022/5/202022/6/102022/7/12022/7/222022/8/122022/9/22022/9/232022/10/142022/11/42022/11/252022/12/162023/1/62023/1/272023/2/172023/3/10恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发 ............................................................................................................. 3 1.1 重整旗鼓：关联方风险敞口基本已全部计提 ................................................................................................................. 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ...........................................................................................................................................................