中诚信-个人住房抵押贷款证券化2023年展望

2023 年 3 月 中诚信国际 个人住房抵押贷款证券化 特别评论 www.ccxi.com.cn 目录 要点 1 正文 2 结论 13 联络人 作者 结构融资一部 吕 博 010-66428877-625 blv@ccxi.com.cn 张韦晗 010-66428877-265 whzhang@ccxi.com.cn 李彦君 010-66428877-596 yjli01@ccxi.com.cn 其他联络人 副总裁 邓大为 010-66428877 dwdeng@ccxi.com.cn 结构融资一部 评级总监 王 立 010-66428877-523 lwang03@ccxi.com.cn 受宏观经济下行和房地产市场低迷影响，RMBS 发行动力不足，“停贷”事件未对基础资产累计违约率产生明显影响，早偿率目前仍在合理区间，短期需关注早偿率波动情况 ——个人住房抵押贷款证券化 2023 年度展望 要点：  宏观政策方面，2022 年，我国房地产市场表现低迷，个人住房贷款增速加速下探，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例下降。2023 年，为防范房地产市场风险进一步扩大并向金融市场传导，2022 年稳定房地产市场的政策持续加码，确保房地产市场平稳发展；  产品发行方面，2022 年，受房地产市场低迷以及个人住房贷款增速下滑的影响，RMBS 产品发行基本停滞，全年仅一季度发行 3 单产品，发行规模合计 245.41 亿元；  二级市场方面，2022 年末，RMBS 产品存量规模为 10,744.25 亿元，受当年发行下降影响同比减少 21.23%；2022 年，RMBS 产品二级交易量为 4,816.50 亿元，同比减少 20.28%；但 RMBS 产品仍是信贷资产证券化二级市场的重要组成部分和主要交易对象；  存续期表现方面： − 逾期率方面，2022 年 RMBS 产品基础资产逾期率有所增加且迁徙率有所上升； − 违约率方面，截至 2022 年末，各年度发行的 RMBS 产品的整体累计违约率仍处于较低水平，各类型发起机构所发起的产品基础资产违约率表现分化较大，“停贷”事件对存续期违约表现影响有限； − 早偿率来看，RMBS 产品基础资产早偿率处于相对较高水平，近年来基本在 10%上下波动。2022 年，受宏观经济和货币政策等因素的影响，RMBS 产品基础资产早偿率呈先上升后下降态势。  短期内 RMBS 产品发行将受到房地产市场景气度和信心的恢复情况影响；长期来看，RMBS 作为商业银行盘活存量资产、健全金融稳定长效机制的重要手段之一，仍是信贷资产证券化市场的重要构成。2023 年初，个人住房抵押贷款市场出现“提前还贷潮”，但目前尚未在 RMBS 产品早偿率中体现，短期需持续关注早偿率波动情况，长期需关注经济增速持续放缓、居民杠杆率高企对基础资产和证券端信用表现的影响。 中诚信国际行业评论 个人住房抵押贷款证券化 2023 年度展望 2 2022年，我国房地产市场表现低迷，个人住房贷款增速加速下探，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例下降。2023年，为防范房地产市场风险进一步扩大并向金融市场传导，稳定房地产市场政策持续加码，确保房地产市场平稳发展 近年来，随着宏观经济发展，我国城镇化率水平逐步提高，2017年我国城镇化率突破60%并保持稳步增长态势，2022年我国城镇化率超过65%，但相比发达国家仍有一定增长空间。在推进城镇化的进程中房地产市场获得了蓬勃发展并带动了房价的快速上涨，同时个人住房贷款规模和居民杠杆率水平也随之快速攀升。为了抑制房价不断上涨的势头，谨防房地产金融风险，2016年末，我国首次提出“房住不炒”的定位，并在后续几年陆续推出了多项调控措施，在宏观政策调控的背景下我国居民杠杆率增速明显放缓，2020年以来保持相对平稳并略有下降。截至2022年末，我国居民杠杆率为61.9%，居民债务压力仍然较大。鉴于我国城市化进程已经取得阶段性成果、房价和居民杠杆率维持高位等因素，在我国经济发展正在由高速发展向高质量发展转变的背景下，维持房地产市场的平稳健康发展变得尤为重要。 图1：2015~2022年我国城镇化率和居民杠杆率 数据来源：choice，中诚信国际整理 2022年，房地产市场整体表现低迷，全年商品房住宅销售额累计11.67万亿元，同比下滑28.26%。房地产市场的下行一方面受宏观政策调控的影响，另一方面也与当前的经济环境和需求降低有关。从宏观经济层面来看，受累于三年疫情以及国际环境复杂严峻等因素的影响，2022年我国经济增长乏力，经济下行压力加大，居民对未来收入预期较为悲观，因而购房消费动力和信心不足。从需求端来看，2022年我国人口自然增长率由正转负，且人口老龄化程度逐渐加深，2022年我国60岁及以上人口比例为19.80%，长期来看人口负增长及老龄化问题将会削减购房需求。在购房动力和总体需求均减弱的背景下，购房消费受到明显抑制。 中诚信国际行业评论 个人住房抵押贷款证券化 2023 年度展望 3 图2：2020年以来我国住宅市场行情 数据来源：wind，中诚信国际整理 个人住房贷款方面，2017年以来，随着我国陆续推出多项调控政策，个人住房贷款增速下滑开始显现，2022年，叠加房地产市场表现低迷等因素，个人住房贷款增速快速下滑，截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.80万亿元，增速较上年下降10.1个百分点至1.2%。从金融机构整体信贷业务层面来看，截至2022年末，我国金融机构总贷款余额为213.99万亿元，增速同比上年微跌0.5个百分点至11.1%，个人住房贷款余额占总贷款余额的比例较上年下降1.8个百分点至18.1%。从增量来看，2022年个人住房贷款增量对总贷款增量的贡献较低，新增个人住房贷款占当期新增总贷款的比例相比上一年同期下降17.2个百分点至2.3%。 图 3：2015~2021 年中国金融机构总贷款余额与个人住房贷款情况 资料来源：wind、《金融机构贷款投向统计报告》，中诚信国际整理 中诚信国际行业评论 个人住房抵押贷款证券化 2023 年度展望 4 宏观政策方面，2021 年下半年在持续的政策施压下部分房地产企业发生了流动性风险，202