房地产行业2023年1-2月统计局数据点评：销售改善符合预期，投资降幅收窄主因并非新

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 3 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《未提及“房住不炒”；预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》20230305 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》20230117 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 1-2 月统计局数据点评 销售改善符合预期，投资降幅收窄主因并非新开工 国家统计局发布 2023 年 1-2 月份全国房地产开发投资和销售情况。1-2 月销售面积 1.51 亿平，同比增速-3.6%（前值：-31.5%）；开发投资金额 1.37 万亿元，同比增速-5.7%（前值：-12.2%）；新开工面积 1.36 亿平，同比增速-9.4%（前值：-44.3%）。 核心观点 1. 商品房销售：  销售数据改善，基本符合当前市场预期；政策利好使得前期积压需求在节后逐步释放出来，部分基本面较好的二线城市表现尤其显著。1）商品房销售降幅显著收窄至个位数。1-2 月销售面积 1.51 亿平，同比下降 3.6%，降幅较 12 月收窄 27.9 个百分点；销售金额 1.54 万亿元，同比下降 0.1%，降幅较 12 月收窄了 27.6 个百分点。销售改善一方面是因为去年同期基数不高；另一方面，整体市场复苏苗头初显，从我们跟踪的 3 月高频数据来看，连续三周新房成交均出现回暖，我们认为 3 月局部“小阳春”值得期待。2）从结构上看，住宅销售金额同比增速回正。1-2 月住宅销售面积 1.34 亿平，同比仅下降 0.6%，住宅占比显著提升 4.1 个百分点至 88.5%，占比恢复至 2021 年 10 月前的水平；住宅销售金额 1.41 万亿元，同比增长 3.5%，同比增速在连续 17 个月的负增长后首次回正。3）销售均价连续回升。1-2 月商品房销售均价 10209 元/平，环比增长 1.6%，同比增长 3.7%；其中住宅销售均价 10558 元/平，同比增长 4.1%。70 大中城市 1 月住宅销售价格同环比增速分别为-2.3%和 0%，在环比连续 11 个月下跌后首次止跌，下跌城市数量也从 12 月的 55 个显著下降至 33 个，下跌城市数量恢复至 2021 年 9 月的水平。4）从区域来看，东部地区需求相对坚挺。1-2 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-2.2%、-5.5%、-4.3%，同比降幅较 12 月分别收窄 22.5、30.2、29.0 个百分点；销售金额同比增速分别为 2.1%、-3.5%、-2.7%，同比增速较 12 月分别提升 23.1、33.2、28.8 个百分点。其中东部地区销售金额同比增速在连续 18 个月的负增长后首次回正。我们认为以高能级城市为主的东部地区市场需求相对坚挺，其销售修复相对更具有可持续性。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  四季度土地市场回暖叠加复工带动投资降幅收窄；新开工因低基数原因降幅显著收窄，但绝对值并不高；施工面积降幅的收窄主要由复工带动。1-2 月开发投资金额 1.37 万亿元，同比下降 5.7%，降幅较 12 月收窄了 6.5 个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区，东、中、西部投资额同比增速分别为-3.5%、-5.9%、-11.7%，降幅分别收窄了 0.7、11.0、12.5 个百分点。我们认为这主要是由于土地投资出现明显改善。1）土地投资：2022 年 Q4 土地成交趋势回升带动今年 Q1 的土地投资，去年 Q4 百城土地成交建面同比增长 32.8%，环比 Q3 增长 52.3%，成交金额同比增长 6.6%，环比 Q3 增长 32.1%，可以看到去年 Q4 土地投资量价均有所改善，并逐步开始在今年年初支付土地款并开工。2）施工建安投资：1-2 月施工面积同比降幅收窄至 4.4%（前值：-48.2%），但主要是由复工贡献的，新开工较施工面积的占比仍然是历史同期最低水平（2020 年疫情期除外），仅为1.8%。1-2 月新开工面积 1.36 亿平，同比下降 9.4%，降幅较 12 月显著收窄了 34.9 个百分点，不过我们要注意到的是当前的改善是基于去年同期低基数的情况，1-2 月的新开工体量依旧为 2010 年来的最低值（2020 年疫情期除外）。我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为 3%、5%。  竣工面积历经 12 个月后同比增速转正。1-2 月竣工面积 1.32 亿平，同比增长 8.0%，终结了连续 12 个月的负增长，一方面受去年同期低基数的影响，另一方面各地项目保交付持续推进，以及疫情管控全面放开后，因疫情因素停工的项目恢复正常施工节奏，竣工规模将继续发力，我们预计 2023 年竣工面积增速或达 7%。 3. 开发商资金：  房企到位资金降幅持续收窄，债券融资政策支持以及销售回款改善是主因。1-2 月房企到位资金 2.13 万亿元，同比减少 15.2%（前值：-28.7%）。1）房款 1.06 万亿元，同比减少 12.7%（前值：-30.5%），受益于销售改善，定金及预收款同比减少 11.4%，降幅较 12 月收窄 19.6 个百分点，个人按揭贷款同比下降 15.3%，降幅较 12 月收窄 14.1 个百分点。定金及预收款/个人按揭贷款的比值下降到 2.03，从侧面反映了整体首付比例的下降以及银行放款速度的提升。根据贝壳研究院数据，2 月百城首套房贷利率为4.04%，环比下降 6BP，同比下降 143BP，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至 34 城市;二套利率为 4.91%，环比持平，同比下降 84BP；平均放款周期为 28 天，环比缩短 3 天。2 月居民中长期贷款 863 亿元，同比增加 1322 亿元，随着地产回暖迹象初步显现，房企资金状况改善。2）非房款 1.07万亿元，同比减少 17.5%（前值：-26.7%），受益于 11 月以来金融政策力度明显加大，房企多渠道融资多方位放松