房地产及物管行业周报2023年W10：强调化解头部房企风险，二手房成交量持续走高

2023年3月12日房地产及物管行业周报——2023年W10（2023.3.4-2023.3.10）行业评级：看好分析师杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001强调化解头部房企风险，二手房成交量持续走高证券研究报告添加标题95%本周核心观点2•政策面：“两会”政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险，加强住房保障体系建设，各地因城施策放松态势延续。中央：“两会”政府工作报告：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。各地：需求侧：1）湖南省调整自建房管理政策，实施居民自建房镶嵌永久标志牌制度；2）天津市调整土地出让政策，进一步降低前期土地利用成本；3）长沙市调整住房限售政策，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”；4）福建省、驻马店市推出组合政策进一步刺激购房需求；5）常州、襄阳、惠州市分别调整房产交易、二手房过户、土地征用政策，进一步优化房地产相关政策，提高房产交易过户效率。•基本面：本周新房市场成交量下降，环比由正转负，二手房市场成交量持续上升，环比保持正增长。30大中城市商品房成交面积311万平，环比-14.7%，同比+29.4%。新房市场分线城市来看，本周各线城市同比均为正增长且增速上升，环比均为负增长。18城二手房成交面积222万平，环比+3.0%，同比+83.5%；分线城市来看，本周各线城市同比均为正增长，二、三线城市环比为正增长，一线城市环比为负增长。•板块行情：本周SW房地产下降4.91%，房地产跑输大盘0.95pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下降6.51%，房地产跑输大盘0.44pct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理下降11.90%，恒生物业服务及管理跑输大盘5.83pct，表现弱于大市。•本周观点：本周“两会”期间政府工作报告强调化解头部房企风险，住建部指出当前政府工作重点仍为“抓两头、带中间”。结合房企融资情况来看，本周滨江集团、中国铁建、首开股份等多家企业发布一般公司债和一般中期票据，融资主体仍主要为央国企及优秀民企，我们认为，随着房企融资工具逐渐打开，行业融资规模陆续扩大，优质房企资产负债状况持续获得改善，行业整体活力有望在头部房企带动下逐渐恢复。根据中指研究院2月城市居民置业意愿调查，2月受访者购房需求出现回升迹象，购房需求占比约56%，环比上涨2%，我们认为，虽然购房需求呈现出底部回升的趋势，但当前部分居民购房信心仍处于相对较弱的阶段，还贷压力大、收入不稳定、担心房价下跌仍是影响居民置业的主要因素。从市场成交数据上看，本周新房市场成交量下降，环比由正转负，我们认为，近期房企在售库存快速去化，根据克尔瑞统计30个重点城市2月份新增供应的规模不及成交规模一半，本周新房市场成交数据有所下降可能主要受到供应不足的影响，部分项目处于蓄客等待加推期间，3月“小阳春”能否到来可能在很大程度上受到房企供应影响。本周二手房市场成交量绝对值保持上涨趋势，中长期来看，二手房市场的恢复对新房市场的恢复具有协同作用。•我们继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期，重仓长三角和珠三角的房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。我们看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。•风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3地产板块014图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）本周行情回顾——地产板块015本周（2023.3.4-2023.3.10）沪深300下降3.96%，SW房地产下降4.91%，房地产跑输大盘0.95pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周各板块均下降，通信板块降幅最小，房地产本周收益率排名第22，表现位于低水平。恒生指数下降6.07%，恒生地产建筑业下降6.51%，房地产跑输大盘0.44pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周各板块均下降，电讯业板块降幅最小，房地产本周收益率排名第5，表现位于中等水平。资料来源：Wind，浙商证券研究所0510152025301/4/20165/4/20169/4/20161/4/20175/4/20179/4/20171/4/20185/4/20189/4/20181/4/20195/4/20199/4/20191/4/20205/4/20209/4/20201/4/20215/4/20219/4/20211/4/20225/4/20229/4/20221/4/20230246810121/4/20164/4/20167/4/201610/4/20161/4/20174/4/20177/4/201710/4/20171/4/20184/4/20187/4/201810/4/20181/4/20194/4/20197/4/201910/4/20191/4/20204/4/20207/4/202010/4/20201/4/20214/4/20217/4/202110/4/20211/4/20224/4/20227/4/202210/4/20221/4/2023-4.91%-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%通信电气设备医药生物计算机国防军工电子公用事业交通运输建筑装饰传媒休闲服务机械设备有色金属纺织服装农林牧渔综合化工钢铁银行商业贸易食品饮料房地产轻工制造家用电器非银金融汽车建筑材料-6.51%-12%-8%-4%0%恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业指数-原材料业恒生综合行业指数-工业恒生综合行业指数-地产建筑业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-资讯科技业本周行情回顾——地产个股涨跌幅016资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周（2023.3.4-2023.3.10）房地产重点跟踪标的中，A股标的中无公司股价上涨。其中，表现前5的公司为：荣盛发展（-0.92%）、陆家嘴（-2.74%）、蓝光发展（-2.75%）、中南建设（-3.11%）和阳光城（-3.78%）。H股标的中有1家公司股价上涨。其中，表现前5的公司为：远洋集团（+1.89%）、中国海外宏洋集团（-3.45%）、弘阳地产（-3.75%）、华润置地（-4.13%）和正荣地产（-4.48%）。。添加标题重点公司估值情况-AH股地产板块017资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：每股收益为Wind一致预期，数据截止至2023年3月10日。代码公司简称市值（亿元）年初收盘价（元）最新收盘价（元）年内累计涨幅（%）每股