越秀服务(06626.HK)外拓能力提升，业绩稳健增长

敬请参阅最后一页特别声明 1 业绩简评 2023 年 3 月 8 日，公司发布 2022 年业绩：2022 年实现收入 24.86亿元，同比+29.6%；实现归母净利润 4.16 亿元，同比+15.7%。 经营分析 收入略超预期，归母净利润符合预期。2022 年收入超我们此前预期 7.4%，主要因为非业主增值服务 2022 收入同比+40.8%大超预期。收入超预期而归母利润符合预期主要因为毛利率低于预期。2022 年公司毛利率 27.3%，低于我们此前预期 4.1 个百分点，主要因为 2022 年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均有所下滑，相较 2021 年分别下滑 5.7pcts、11.4pcts、13.2pcts。其中物业管理服务毛利率下滑主要因为：①为提高服务品质加大投入；②外拓项目增加拉低毛利率；③防疫开支增加和人工成本刚性上涨。社区增值服务毛利率下滑主要因为多项业务处于探索期前期投入较大，以及美居等自营业务（毛利率相较抽佣模式更低）收入占比提升。 外拓发力，收获颇丰。①激励到位+品牌力优秀，公司第三方外拓收获颇丰。公司 2022 年合约面积 7060 万方，同比+20.9%；在管面积 5169 万方，同比+33.0%。2022 年新增合约面积中有 843 万方来自第三方外拓，相较 2021 年当年新增第三方外拓规模增长138.5%。②TOD 物管走出广州。得益于公司在 TOD 物管方面的强大竞争力，2022 年公司在广州之外的福州、长沙、青岛、丽江分别获得了 TOD 物管项目。 社区增值服务收入占比提升。2022 年社区增值服务收入 6.5 亿元，同比+47.1%，占总收入比例达 26.1%，相较 2020 年提升 3.1pcts。 经营性现金流健康，稳定分红。①公司 2022 年经营性现金流净额为 7.5 亿元，覆盖净利润倍数达 1.7 倍。②2022 年每股派息 0.096元人民币，对应分红比例 35%。 盈利预测、估值与评级 考虑到今年整体经济开始复苏，公司各方面经营也将迎来改善，我们上调 2023-24 年归母净利润至 4.8 亿元和 5.6 亿元，同比均+15.9%，相较此前预测分别上调 9.3%和 17.8%，同时引入 2025 年预测，预计 2025 年归母净利润为 6.5 亿元，同比+15.4%。考虑到母公司越秀地产销售表现强劲，公司外拓能力持续提升，社区增值有序发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应 2023-25年 PE 估值为 13.2x、11.4x 和 9.9x。 风险提示 越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。 主要财务指标 项目 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 1,918 2,486 3,158 3,915 4,609 营业收入增长率 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 归母净利润(百万元) 360 416 482 559 645 归母净利润增长率 80.6% 15.7% 15.9% 15.9% 15.4% 摊薄每股收益(元) 0.24 0.27 0.32 0.37 0.42 每股经营性现金流净额 0.66 0.49 0.20 0.83 0.39 ROE(归属母公司)(摊薄) 12.3% 12.9% 13.7% 14.4% 15.0% P/E 13.0 10.9 13.2 11.4 9.9 P/B 1.6 1.4 1.8 1.6 1.5 来源：公司年报、国金证券研究所 0102030405060702.003.004.005.006.00220308港币(元)成交金额(百万元)成交金额越秀服务 仅供内部参考，请勿外传港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 2022 年业绩图表 ................................................................................. 3 风险提示........................................................................................ 4 图表目录 图表 1： 2018-2022 年收入及同比增速.............................................................. 3 图表 2： 2018-2022 年毛利润及同比增速............................................................ 3 图表 3： 2018-2022 年归母净利润及同比增速........................................................ 3 图表 4： 2018-2022 年毛利率、管理费用率、归母净利率.............................................. 3 图表 5： 2018-2022 年净现金及同比增速............................................................ 3 图表 6： 2018-2022 年应收账款周转天数............................................................ 3 图表 7： 2018-2022 年经营性现金流净额状况........................................................ 4 图表 8： 2018-2022 年在管面积和合约面积.......................................................... 4 仅供内部参考，请勿外传港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 2022 年业绩图表 图表1：2018-2022 年收入及同比增速 图表2：2018-2022 年毛利润及同比增速 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：2018-2022 年归母净利润及同比增速 图表4：2018-2022 年毛利率、管理费用率、归母净利率 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：2018-2022 年净现金及同比增速 图表6：2018-2022 年应收账款周转天数 来源：公司公告，国金证券研究所 净现金=现金及等价物-有息负债 来源：公司公告，国金证券研究所 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%05001000150020002500300020182019202020212022收入（百万元，左轴）同比增速（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700800201820192