债市启明系列：存量房贷利率有可能下调吗？

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 35 页起的免责条款和声明 存量房贷利率有可能下调吗？ 债市启明系列｜2023.2.20 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 首席经济学家 S1010517100001 章立聪 资管与利率债首席分析师 S1010514110002 余经纬 大类资产配置首席分析师 S1010517070005 新发个人房贷利率持续下行,存量房贷利率调降的讨论愈发热烈。事实上，存量房贷利率下调已有先例，但 2008 年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存在三大不同。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。我们认为，当前暂时不急于下调存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。 ▍ 调降存量房贷利率的话题再升温。近期新发个人房贷利率持续下行，引起了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力也不能忽视。 ▍ 房贷利率话题的今昔对比：存量房贷利率下调其实已有先例，2008 年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出 7 折优惠利率方案。然而当前背景与 2008 年存在三大不同：①存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较 2008 年会更重大；②严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低；③当前经济修复的紧迫性不及 2008 年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。 ▍ 下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较 LPR 加点幅度高出约 40bps。如果 25%-50%的存量按揭贷款利率下调 40bps，商业银行年利息收入或将减少 388-776 亿元，对应息差下滑 1.6-3.2bps。另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。 ▍ 存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。 债市启明系列｜2023.2.20 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 目录 调降存量房贷利率的话题再升温 ................................................................................... 3 房贷利率话题的今昔对比 .............................................................................................. 4 2008 年房贷利率调整始末 ............................................................................................ 4 当前背景与 2008 年的三大不同 .................................................................................... 5 下调存量房贷利率面临挑战 .......................................................................................... 6 银行息差压力会制约存量房贷利率调整 ........................................................................ 6 方案设计复杂，落地难度大........................................................................................... 8 存量房贷利率会下调吗？ .............................................................................................. 8 市场回顾及观点........................................................................................................... 10 可转债市场回顾 ........................................................................................................... 10 可转债市场周观点 ....................................................................................................... 11 风险因素...................................................................................................................... 11 股票市场 ..................................................................................................................... 11 转债市场 ..................................................................................................................... 12 插图目录 图 1：新发个人住房按揭贷款利率（%） ...................................................................... 3 图 2：个人住房按揭