房地产行业23年1月行业月报：供给侧改善幅度有限，信贷政策舆论环境好转

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 1 月行业月报 供给侧改善幅度有限，信贷政策舆论环境好转 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：政策助推新模式，“四限”持续优化。供给端，自然资源部优化完善集中供地政策，因城施策调整供地节奏；证监会启动不动产私募投资基金试点，可投资特定居住用房、商业用房和基础设施等，将促进 Pre-REITs 市场发展；央行&银保监会出台文件指导金融支持住房租赁市场，要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，有利于保障性租赁房类资产的后续供应。需求端，各地“四限”持续改善，长沙、武汉等多个二线城市放松四限。 ⚫ 成交市场综述：1 月成交季节性低位，2 月以来成交持续复苏。根据房管局数据，23 年 1 月 60 城新房成交面积 1876 万方，同比下降 41.4%，排除春节假期，且按农历日期同比来看，23 年 1 月 60 城新房成交较22 年下滑 27%，成交热度低位但并未明显恶化；2 月以来新房及二手房销售持续改善，2 月前 26 天 60 城新房成交同比农历同期下滑 11%，较 1 月收窄 16pct，13 城二手房成交同比农历同期上升 37%，增速由负转正。推盘方面，25 城商品房单月推盘面积为 1259 万方，同比下降 75.3%，1 月重点城市新开盘去化率为 46%，较 22 年同期下降 7pct。价格方面，23 年 1 月 70 大中城市新房价格同比下降 2.3%，环比持平，为 22 年 2 月以来首次止跌。根据各区域二手挂牌房价较 19 年平均价格涨幅，23 年 1 月东部核心区表现较好，东部核心一二线及三四线城市分别较 19 年增长 19.1%、10.1%，优于全国平均。 ⚫ 土地市场综述：整体热度低位，核心区相对较好。2023 年 1 月全国 600城商住用地出让金 1005 亿元，同比下降 41.7%；扣除 22 城后出让金821 亿元，同比下降 38.0%，1 月出让金大幅下滑主要由于春节假期影响出让节奏，土地市场热度本身也仍较低。景气度方面，1 月溢价率为4.4%，环比上升 1.9pct，溢价率仍然处于相对低位，单月供需比为 1.51，环比上升 0.45，1 月土地市场景气度较差。1 月出让金排名前三的省份分别为浙江、江苏及广东，供需比（MA6）分别为 1.10、1.08、1.27，均低于全国平均水平 1.30，长三角、珠三角等核心区依旧表现较好。 ⚫ 按揭市场综述：首二套房贷利差扩大，按揭规模低位。根据贝壳研究院数据，23 年 2 月样本城市首套房贷款利率 4.04%，环比下降 6bp，二套房贷款利率 4.91%，连续 5 月持平，首二套房贷利差持续扩大，二套利率存在下行空间。1 月央行公布的居民中长期贷款净增 2231 亿元，同比下滑 70%，居民中长期贷款占净增贷款总额比例下滑至 5%，需求端按揭规模仍处于低位。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-02-28 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003800 liyihui@gf.com.cn -23%-15%-8%0%8%16%02/2204/2206/2208/2210/2212/22房地产沪深300 仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.18 2023/2/13 买入 23.80 2.04 2.09 8.0 7.9 5.4 6.5 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.02 2023/1/6 买入 22.17 1.53 1.80 9.8 8.4 12.8 14.4 8.6% 9.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.65 2023/2/19 买入 17.91 0.54 1.00 27.0 14.7 13.2 9.9 3.5% 6.0% 新城控股 601155.SH 人民币 19.37 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.5 5.9 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 9.76 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.5 5.2 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 13.04 2023/1/16 买入 18.12 2.14 2.59 6.1 5.0 4.0 3.6 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.84 2023/1/20 买入 13.48 1.21 1.50 9.0 7.2 8.4 2.5 11.0% 12.0% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.39 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.4 7.5 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.71 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 9.2 8.2 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 17.58 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 15.4 13.7 5.5